Вопрос купли-продажи квартиры (дома) сложен тем, что он разноплановый.
Сегодня мы поговорим о финансовых аспектах: какую цену указать в договоре, какой подоходный налог внести от продажи и сколько стоят услуги нотариуса.
Какую цену следует указать в договоре купли продажи квартиры: реальную или заниженную?
Начиная с 90-х годов, в большинстве сделок с жильем указывались заниженные цены. Стороны уходили от налогов и проводили сделки по ценам, указанным в Кадастре.
Реальную цену стороны указывали в расписке, составленной от руки и подписанной сторонами без участия нотариуса. Эта практика является порочной и делает очень шаткой позицию сторон в случае спора.
С 2018 года тенденция изменилась (чуть ниже мы расскажем о причине). Сейчас большинство сделок проводятся с указанием в договоре купли-продажи реальной цены. Подавляющее большинство специалистов не советуют занижать цену в договоре.
В пользу указания реальной цены есть два аргумента:
1. Если одна из сторон договора обратится в суд и потребует его расторжения, а суд решит расторгнуть договор, то продавец получит назад квартиру, а покупатель – денежную сумму, указанную в договоре.
К примеру, покупателю вернут 250 тыс. леев за квартиру, которую он купил за миллион. Как же так – возразит читатель, у нас же будет расписка, договор был составлен по одной цене, а деньги переданы по расписке! Да, расписка будет, но вот примет ли суд расписку, как доказательство? Большой вопрос.
Предупредим и еще одно распространенное заблуждение – о сроках обращения в суд. Если с момента его заключения минуло три года, это не значит, что суд откажется рассматривать дело в связи с истечением сроков давности. Истечение трех лет с момента сделки не гарантирует стороны от взаимных претензий.
Срок исковой давности исчисляется не от момента заключения договора, а с момента, когда пострадавшая сторона узнала или должна была узнать о нарушении своих прав.
Встречаются случаи, когда суд начал рассматривать иск по сделке 1988 года (это не опечатка). Договор продажи дома еще советских времен постройки стал предметом разбирательства, так как в момент продажи нарушены права наследников.
Реальная цена в договоре – гарантия спокойствия сторон договора.
2. С августа 2018 года в Молдове запущена компания по борьбе с отмыванием денег, а с января 2019 года государство расширило отчетность по косвенным источникам дохода.
Это означает, что каждая сделка, по которой выдан задаток, взят заем, куплена, продана, подарена, обменяна недвижимость, станет известной Налоговой инспекции и Центру по борьбе с коррупцией.
Отчетность направляется нотариусом в электронном виде. Подробнее здесь – https://portal.taxexpert.md/ru/что-год-грядущий-нам-готовит/.
Перед проведением купли-продажи недвижимости стороны обязаны подать нотариусу анкету, указав источник происхождения денег, место работы, партийную принадлежность, опыт работы в государственных структурах.
Сделка с низкой ценой рискует стать предметом расследования со стороны фискальных органов.
Есть и еще один фактор – это сами нотариусы. С августа 2018 года нотариусы не хотят оформлять сделки по нереальной цене. За свою подпись на договоре нотариус отвечает лично и материально. К тому же нотариус станет первым свидетелем, к которому придут налоговики или следователи для выемки документов.
Резюме – в договоре, не взирая на расходы, налоги и прочие обстоятельства следует указывать реальную цену.
Забегая вперед, отметим, что расходы будут и не такими уж огромными, как может показаться.
И да, время расписок еще не ушло. Если оплата проводится наличными, смело составляйте список купюр и не экономьте на том, чтобы пригласить специалиста, который проверит подлинность каждой банкноты! Список купюр подпишите и оставьте по экземпляру для каждой из сторон.
Для начала, проясним путаницу, которую внесли в головы читателей некоторые не совсем профессиональные авторы.
Следует различать подоходный налог, налог на недвижимость, государственную пошлину и гонорар нотариуса.
Подоходный налог и налог на недвижимость регламентированы Налоговым кодексом.
Подоходный налог имеет несколько разновидностей. Применительно к жилью выплачивается из суммы прироста капитала (ниже поясним на примере). Рассчитывается в зависимости от суммы продажи, указанной в договоре. Выплачивается продавцом.
Налог на недвижимость выплачивается собственником жилья ежегодно и зависит от оценки жилья. Если жилье обладает большой площадью и высокой оценкой, то его хозяину придется оплачивать поимущественный налог (или налог на роскошь).
Налог на недвижимость и поимущественный налог рассчитываются исходя от оценки недвижимости, проведенной Кадастровым офисом.
Государственная пошлина не является налогом, не регламентируется Налоговым кодексом. Государственная пошлина выплачивается государству за совершение нотариальной сделки купли-продажи. Размеры государственной пошлины установлены Законом и не могут меняться. Оплачивается покупателем при удостоверении сделки.
Гонорар нотариуса является оплатой нотариальной услуги, которая может изменяться по соглашению сторон!(см. ст. 32 Закона о нотариате). Оплачивается покупателем при удостоверении сделки.
В Молдове нет никакого «государственного налога». Этот термин представляет собой дословный неверный перевод термина «taxa de stat» – государственная пошлина.
Оплата подоходного налога является обязанностью продавца, так как он получает взамен проданной квартиры или дома денежные средства, а при определенных обстоятельствах получает прибыль. Речь идет о подоходном налоге от прироста капитала.
В двух словах, прирост капитала это разница между стоимостью продажи недвижимости и ее номинальной стоимостью (суммой денежных средств выплаченных ранее за приобретение квартиры, которая стала предметом продажи).
Чтобы вычислить налог, нужно от стоимости продажи недвижимости отнять стоимость покупки и умножить полученную сумму на 20%, а затем результат умножить на ставку подоходного налога – 12%.
Пример
Квартира приобреталась по цене в 80 000 леев, а продается за 500 000 леев.
Рассчитаем прирост капитала и облагаемый доход.
(500 000 леев – 80 000 леев) x 20% = 84 000 леев
84 000 леев – это облагаемый доход
Рассчитаем подоходный налог от прироста капитала.
84 000 леев x 12% = 10 080 леев.
Прироста капитала не возникло или он был бы минимален, укажи стороны изначально в договоре реальную сумму. Но этого не произошло.
Покупая квартиру несколько лет назад, нынешние продавцы (а тогда покупатели) согласились оформить сделку по заниженной цене (цене кадастра) – 80 000 леев. Теперь они вынуждены продать жилье по реальной цене (иначе не хотят ни покупатель, ни нотариус – правила игры поменялись). Отсюда возник прирост капитала – 420 000 леев (500 000 леев – 80 000 леев). Прирост капитала трактуется налоговиками как прибыль, с которой и придется оплачивать подоходный налог.
Мнимая экономия обернулась дополнительными расходами.
Но не все так мрачно. Налоговый кодекс устанавливает случаи освобождения от уплаты подоходного налога для физических лиц при продаже жилья. Если вы купили квартиру для себя, прописались в ней, а спустя несколько лет решили переехать, то беспокоится не о чем. Продается основное жилье.
В соответствии с y3) ст. 20 Налогового кодекса, доходы, полученные физическими лицами–резидентами (граждане Республики Молдова и лица без гражданства) от отчуждения основного жилья не включаются в валовый доход.
Проще говоря, не облагаются, доходы от продажи квартиры или дома которое является основным жильем.
В соответствии с Налоговым кодексом, основное жилье – это жилье, которое удовлетворяет в совокупности следующим условиям:
a) состоит в собственности налогоплательщика не менее трех лет;
b) составляет место жительства/пребывания налогоплательщика в течение последних трех лет до момента отчуждения.
ЧТО ПЛАТИТ ПОКУПАТЕЛЬ?
Расходы по выплате гонорара нотариуса и выплате государственной пошлины несет покупатель. Это правило действует с момента введения в действие Гражданского кодека в 2003 году. Подобная норма вызывает удивление, и даже возмущение покупающей стороны. Однако, закон неумолим. И определенная логика в этом есть. Как правило, приобретатели квартиры люди молодые и активные, успевшие поработать за рубежом и добыть нужную сумму денег для покупки жилья. Продавец, пусть и не всегда, это гражданин, который либо решил покинуть пределы Молдовы, либо меняет жилье на меньшую квартиру с более скромным метражом, дабы иметь возможность платить пресловутую коммуналку. Так что возложение на покупателя обязанностей оплатить нотариусу и государству вполне справедливо.
Да-да, именно так звучит официально на языке закона о нотариате данная выплата. В подавляющем большинстве случаев в сети вы найдете таблицу с гонорарами нотариусов следующего характера.
Покупатель обязан выплатить нотариальные услуги в следующем процентном отношении в зависимости от цены указанной сторонами в договоре.
При цене сделки до 20.000 леев = 1,3%, но не менее 180 леев
От 20.001 – 50.000 леев = 1,0%
От 50.001 – 100.000 леев = 0,9%
От 100.001 – 200.000 леев = 0,8%
От 200.001 – 400.000 леев = 0,6%
От 400.001 – 600.000 леев = 0,5%
От 600.001 – 800.000 леев = 0,3%
От 800.001 – 1.000.000 леев = 0,2%
От 1.000.001 леев = 0,1%
Есть две тонкости по оплате гонораров:
1. Цены указанные выше являются примерными! Статья 32 Закона о нотариате дает право нотариусу устанавливать стоимость своих услуг по соглашению с клиентом.
Откуда же взялись цены? Цены взяты из Методологии по определению цен за нотариальные услуги. Методология, как следует из ее названия, есть документ примерный и документ расчетный, но никак не окончательный и бесповоротный.
Нотариус вправе, исходя из сложности сделки, повысить или понизить тарифы. Сторонам сделки остается либо согласиться, либо искать другого специалиста. Благо в одном только Кишиневе более 200 нотариальных контор.
Клиенты нотариусов неоднократно пытались оспаривать гонорары в суде. К примеру, одному из клиентов показалось, что сумма в 500 леев за составление завещания является слишком высокой. Стоила ли «овчинка выделки»?
Суд продолжался несколько лет. Дело закончилось выигрышем нотариуса и проигрышем клиента. Клиент-скряга проиграл дело, заплатил государственную пошлину суду, покрыл судебные расходы на адвоката. Но на этом неприятности не закончились. Пока шел процесс, родственник предпочел составить завещание на другое лицо, лишив сутяжника-скрягу весьма богатого наследства. Начав спор из за ничтожных 500 леев, клиент упустил жилой дом в несколько миллионов.
В аналогичном споре Высшая судебная палата пояснила, что профессия нотариуса является либеральной правовой профессией и предполагает, что цена за его работу устанавливается по соглашению с клиентом. ВСП (со ссылкой на ст. 32 Закона о нотариате) указала, что таблица цен является примерной и для нотариусов необязательное. Цены могут быть как выше, так и ниже указанных в Методологии. Все зависит от согласия клиента.
Аналогичные выводы публиковал и Конституционный суд Молдовы.
2. Как видно из представленной таблицы, чем выше цена договора, то есть чем реальней цена договора, тем ниже процент за услуги нотариуса. На практике получается так, что цена услуг за работу нотариуса бывает на порядок ниже, чем государственная пошлина (ее также оплачивает покупатель).
Пошлина выплачивается государству. Чисто технически эта сумма оставляется клиентом нотариусу для последующей передачи в банк.
Размер государственной пошлины зависит от того, являются ли родственниками участники сделки.
Закон предусматривает, что при заключении сделок купли-продажи между родственниками (родителями, братьями) или супругами Покупатель обязан выплатить 0,1% от суммы договора.
Если продажа производится между посторонними государственная пошлина составляет 0,5% от суммы договора.
Если цена в договоре меньше чем цена недвижимости по оценке Кадастра, то государственная пошлина исчисляется от оценки Кадастра.
В завершение несколько напутственных слов, порожденных практикой.
Мы нисколько не против участия в сделке профессионального маклера или риелтора, однако, уважаемые читатели, помните, что хлеб маклера это как можно больше сделок за короткий срок.
В некоторых риелторских агентствах установлен «план», который маклер обязан выполнить за определенный период времени. К примеру, принести в «общий котел» не менее 10 000 Евро в виде процентов от сделок за месяц. Не выполнившие план увольняются хозяевами без зазрения совести.
Постоянная гонка за прибылью приводит к тому, что риелторы торопят клиентов, да и зачастую готовы закрыть глаза на некоторые шероховатости или неточности в документах.
Полагайтесь на собственное критическое мышление.
Не торопитесь и не кидайтесь на «выгодное ограниченное предложение 146%».
То что для риелтора или маклера – мелочь, для судьи в случае спора – решающий аргумент! А в руках умелого адвоката небольшая деталь станет решающей.
Посреднические фирмы – это хорошие организаторы, переговорщики, аналитики, но материальной ответственности за сделку купли-продажи они НЕ ПОНЕСУТ, чтобы вам не обещали.
В отличие от них нотариусы и адвокаты заинтересованы не в скорости оформления, а правовой безопасности сделки, которую они берутся сопровождать или заверять.
В случае возникновения проблем суд вызывает и допрашивает нотариуса, а не менеджера с риелторской конторы.
В судебной практике имел место такой случай – стороны подписали договор задатка …на парковке …от руки ….на клочке бумаги, вырванном из блокнота. По этому, с позволения сказать «договору», будущий покупатель передал продавцу крупный задаток за недвижимость, которую предполагалось использовать под магазин.
Горе-бизнесмены так спешили, что даже не проверили кому принадлежит недвижимость.
К моменту заключения сделки выяснилось, – у недвижимости другой хозяин. Задаток уплыл к недобросовестному продавцу.
Суды отказались признать деньги, переданные на парковке задатком. Единственное что удалось доказать команде адвокатов – переданная сумма была авансом. Понадобилось несколько лет судов, чтобы выбить с недобросовестного участника сделки хотя бы ту сумму, что была опрометчиво передана ему на парковке.
О списках документов, практических и юридических нюансах сделок мы неоднократно рассказывали. Ниже упорядоченные ссылки, которые помогут разобраться в тонкостях продажи жилья:
–Изменения в порядке оформления сделок;
–продажа приватизированного жилья;
–трудности с гражданским статусом продавцов жилья;
-наша «трилогия» о продаже недвижимости:
1. часть первая;
2. часть вторая;
3. часть третья.
Надеемся, что советы пригодятся. Не стесняйтесь ставить «like» и поделится нашим скромным трудом с друзьями, а если у вас остались вопросы, то налоговые консультанты taxexpert готовы на них ответить.
Подписывайся на Tax Expert
