Ранее на нашем портале была опубликована статья о ценах и налогах при продаже жилья. С учетом важности темы и внесенных изменений мы составили правовые рекомендации по проведению сделок.
Рекомендации составлены в зависимости от того, как возникли права на недвижимость, выставленной на продажу. Продавцу статья облегчит сбор документов, а покупателю станет ясно, какие документы стоит проверить перед подписанием договора.
Авторы постарались дать читателям своеобразную дорожную карту, с помощью которой можно приступить к сбору документов и правовому анализу ситуации. Авторы постарались уйти от поверхностных рекомендаций, детализировали описание.
В некоторых вопросах, к примеру, в разговоре о приватизированном жилье, о квартирах в ЖСК не обойтись без исторического описания проблемы. Так читателю проще понять, откуда возникли проблемы дня сегодняшнего.
Прежде всего, сторонам сделки нужно уяснить, кто является собственником жилья. От этого вопроса зависит, какие документы продавцу следует собрать, а покупателю проверить.
Чтобы понять, какие документы следует подготовить и прояснить проблемы, которые возникают при продаже, недвижимость классифицируется иначе.
Условно недвижимость можно подразделить на следующие категории:
1. Приватизированные квартиры.
Это жилье, приобретенное у государства в результате массовой приватизации жилья, начатой в 1993 году.
2. Квартиры в «новострое»
, приобретаемые у компании-застройщика.
3. Квартиры в жилищно-строительных кооперативах.
Это недвижимость похожая на новострой, но приобретенная в начале 90-х или в 80-е годы.
4. Купленные квартиры.
Квартиры, приобретенные по договору купли-продажи у физических или юридических лиц.
5. Реконструированное жилье
– недвижимость, подвергшаяся серьезной переделке, возведенная на месте ранее снесенных строений, либо снабженная пристройками.
6. Жилье, полученное по наследству.
7. Доля жилого дома с землей или построенная на земельном участке, переданном в пользование.
8. Квартира, полученная после смерти так называемого выгодоприобретателя по договору отчуждения с пожизненным содержанием
– договор отчуждения с пожизненным содержанием, свидетельство о смерти выгодоприобретателя.
Каждому виду недвижимости соответствует свой пакет документов и свои проблемы, наиболее часто возникающие на практике.
1. Приватизированное жилье.
Пакет документов для продажи:
-договор купли-продажи, передачи-приятия жилья в частную собственность (в просторечии – приватизационный договор);
-список участников приватизации, выданный в Примэрии;
-Выписка из Реестра недвижимого имущества и Справка об оценке жилья, выданные Агентством публичных услуг.
Основные проблемы:
-«скрытые» собственники;
-отсутствие согласия от супруги собственника, которая не принимала участие в приватизации (приватизация с доплатой);
-неправильное оформление доверенностей для продажи;
-отсутствие разрешения органов опеки по попечительства для продажи квартиры, в приватизации которой участвовал несовершеннолетний.
Продажа приватизированного жилья является весьма специфической сделкой, зависящей от множества нюансов. Если на продажу выставлена приватизированная квартира, то в 90% случаев это означает, что у квартиры два или более собственников. Их собственность являет совместной. Это значит, что все собственники должны лично подписывать договор купли продажи, либо обязаны выдать доверенности на продажу квартиры.
Право собственности на приватизированную квартиру может быть с определением долей или без определения долей. Как правило, до середины «нулевых», приватизация квартир происходила без определения долей в недвижимости.
Чтобы проверить, как поведена приватизация, достаточно взглянуть на первую страницу договора передачи-приятия (приватизации) жилья. Если в нем указаны несколько участников и прописаны дроби – право собственности совместное по долям. Если указан только один участник, то право собственности совместное – без указания долей.
На практике это мало что меняет – в обоих случаях требуется общее согласие всех участников приватизации на продажу, поскольку все участники приватизации являются собственниками квартиры.
Скрытые собственники.
В начале 1993 года в Молдове началась массовая приватизация государственных квартир. До 1993 года граждане могли получить жилье тремя способами:
-в порядке «очереди»,
-вступив в «жилищно-строительный кооператив»
-посредством заключения договора купли-продажи.
Купить можно было только дом или часть дома «на земле». Квартиры были государственной собственностью и не продавались. Жильцы, получившие квартиру от государства, были только нанимателями, но не собственниками. Они могли заключить договор мены государственного жилья на другую квартиру в другом городе. Переехать в новую квартиру можно было, если жилищные условия требовали улучшения (к примеру, в семье появлялись дети).
Отношения, связанные с жильем, регламентировались Жилищным кодексом (в настоящее время утратил силу) и несколькими положениями. Право на проживание в государственной квартире удостоверялось специальным документом – ордером.
В ордере указывался основной квартиросъемщик – глава семьи и члены семьи (жена, дети), которые имели право проживать в соответствующей квартире. Прописка (регистрация) в квартире давала право на проживание.
С одной стороны, граждане не были собственниками квартир, но с другой их выселение из квартир без предоставления другой жилой площади было практически невозможно.
Выселение допускалось в исключительных случаях и на практике почти не применялось. Статья 102 Жилищного кодекса предусматривала, что выселение без предоставления другого жилья допускалось только при систематических нарушениях или ухудшении по вине жильца состояния квартиры.
Если умирал основной квартиросъемщик, квартира не наследовалась, ордер переоформлялся на другого члена семьи, пережившая супруга и дети продолжали жить в той же квартире.
Граждане проживали в квартирах на условиях пожизненного бессрочного найма.
С 1992 года жилищная концепция изменилась. В 1994 году Парламент Молдовы принял документ под названием Концепция жилищной политики. Государство отказалось от предоставления жилья в порядке очереди и сделало ставку на свободный оборот недвижимости.
Стандартная схема приватизации квартиры выглядела следующим образом – глава семьи, на которого был выписан ордер, обращался в Примэрию. Комиссия по приватизации проверяла соблюдение условий и составляла на готовом бланке договор приватизации (если уж быть точным договор купли-продажи, передачи-принятия жилья в частную собственность, договор приватизации – название в просторечье).
К договору прилагался список лиц, которые принимают участие в приватизации квартиры. С полученными от комиссии документами глава семьи обращался в тогда еще государственную нотариальную контору и подписывал договор приватизации. Остальные члены семьи – супруга, дети, договор не подписывали и в его тексте не упоминались. Отсюда и возникла проблема со скрытыми собственниками. Точно также в договоре о приватизации не было указано, кому и какая доля в приватизированной квартире принадлежит. В итоге в договоре приватизации указывался только глава семьи (на которого был выписан ордер), хотя собственниками квартиры становилась вся семья.
Спустя 10-15 лет после начала процесса приватизации концепция снова изменилась, местные органы власти стали передавать жилье не просто в общую собственность, а в собственность с определением долей.
В договорах «приватизации» комиссия по приватизации стала указывать какая идеальная доля в квартире будет получена каждым участником приватизации.
Таким образом, мы подходим к главному вопросу о скрытых собственниках – в договоре приватизации могут быть и не указаны все участники приватизации. В то же время продажа приватизированной квартиры возможна только с согласия и с участием всех участников ее приватизации.
Решение вопроса
Чтобы учесть всех участников приватизации, в обязательном порядке для продажи приватизированной квартиры следует получить Список участников приватизации (выдается Примэрией). Если ранее список не регистрировался в Кадастре, следует предоставить список и договор приватизации в Агентство публичных услуг.
Отсутствие согласия супруги.
Приватизация квартиры могла происходить без оплаты денежных средств или с выплатой определенной суммы.
В соответствии с законодательством приватизация квартир допускалась из расчета определенного количества квадратных метров на каждого участника приватизации. Если участников приватизации было мало, а площадь квартиры была большой, то до передачи квартиры в собственность, будущие участники приватизации обязаны были внести определенную денежную сумму в государственный бюджет.
Как правило, суммы, которые платились в бюджет для приватизации, были невелики (и уж точно несравнимы с рыночными ценами на жилье). После того как денежная сумма оплачивалась в бюджет, участники приватизации приносили из банка подтверждение платежа и заключали договор приватизации. Квартира переходила из государственной собственности в собственность участников приватизации с небольшой доплатой.
В ходе приватизации действовало правило, что, участвуя в приватизации одной квартиры, гражданин не мог приватизировать еще одно жилье.
Нередко один из участников уже был женат на момент приватизации квартиры, а его супруг или супруга в приватизации не мог участвовать (потому что уже приватизировал другую квартиру).
Пример
Квартира приватизирована семьей: отец, сын и двое детей. Супруга и мать детей в приватизации не участвовала (ранее она приватизировала другое жилье). Приватизация проходила с доплатой. Отец выплатил государству денежную сумму в размере 1500 леев. Договор приватизации был заключен с отцом и детьми, но супруга в приватизации не участвовала.
В рассматриваемом примере, супруг внес деньги за приватизацию. Поскольку он был в браке, выплаченная деньги были общей собственностью супругов. Хотя жена и не принимала участие в приватизации данного жилья, она может претендовать на часть квартиры, поскольку для приватизации квартиры использовались общие денежные средства супругов. Без соблюдения прав жены сделка может быть оспорена в судебном порядке. В суде адвокаты смогут доказать что потраченные деньги на приватизацию были общей собственностью супругов, следовательно и распоряжаться квартирой без согласия супруги муж не имел права.
Решение вопроса
Супруга должна дать свое нотариальное согласие либо доверенность для продажи квартиры.
Неправильные доверенности для продажи.
Основной вал приватизации пришелся на 1995-1999 г.г. В 90-е многим участникам приватизации было 14-16 лет. Экономический кризис вынудил многих покинуть пределы страны. В редких случаях все участники приватизации продолжают проживать в Молдове. Как правило, один или несколько участников приватизации постоянно проживают за рубежом. В этом случае для продажи квартиры необходимо выслать в Молдову нотариальную доверенность. При составлении текста допускается ряд ошибок.
Собственники не различают продажу квартиры приватизированной «по долям» и квартиры, приватизированной «без определения долей» и формулируют доверенность неправильно.
Решение вопроса
Если на продажу выставлена квартира, в ходе приватизации которой не определены доли каждого участника, то участникам приватизации следует составить доверенность, в которой полномочие на продажу будет выражено следующим образом:
«…доверяю продать, за цену и на условиях по усмотрению представителя, квартиру, в приватизации которой я принимал участие…».
Как правило, это квартиры, приватизированные до 2000-х годов.
Если еще в ходе приватизации квартира приватизирована по долям, и это указано в договоре приватизации доверенность формулируется иначе. Если в договоре приватизации указано, что квартира переходит по 1/4 (к примеру) доле в собственность каждого участника приватизации (с указанием фамилии и имени в договоре приватизации), то общими фразами для продажи такой квартиры в доверенности не обойтись.
Участник приватизации, который не может явиться для проведения сделки, обязан выдать доверенность на имя представителя с указанием в тексте, какую точно долю квартиры представитель будет продавать
«…доверяю продать, за цену и на условиях по усмотрению представителя 1/4 (одну четвертую) долю квартиры, в приватизации которой я принимал участие…».
Без указания точной доли сделка по продаже не состоится.
Участник приватизации – несовершеннолетний.
Один из самых сложных видов сделок продажа квартиры, в приватизации которой принял участие несовершеннолетний, который на момент продажи не достиг возраста 18 лет. Данное ограничение касается продажи любой недвижимости, в которой фигурирует несовершеннолетний собственник.
Продать такое жилье можно только с согласия органов опеки и попечительства. Согласие выражается решением местных органов власти.
Для получения согласия родителям несовершеннолетнего надо обратиться в претуру сектора Кишинева или в Примэрию (в других населенных пунктах). Заседания комиссии, дающей согласие, проводятся не каждый день, и процесс получения согласия затягивается.
Рассмотрев заявление, комиссия при местных органах власти примет решение о том, каким образом следует провести сделку. Как правило, комиссия дает согласие на продажу только при условии, что в тот же день родители купят несовершеннолетнему другое жилье. Исключение составляют случаи выезда за рубеж на постоянное место жительство.
Решение вопроса
Если согласие органов опеки получено, то в дальнейший порядок действий сторон по следке будет зависеть от возраста несовершеннолетнего. Если несовершеннолетний продавец младше 14 лет, то достаточно предоставить для продажи квартиры его свидетельство о рождении. Несовершеннолетний не подписывает договор и его присутствие не обязательно, подписывают договор его родители.
Гораздо сложнее обстоит дело, если один из продавцов достиг возраста 14 лет, но младше 18 лет. Подросток обязан прийти лично для проведения сделки, при себе он обязан иметь удостоверение личности гражданина и свидетельство о рождении. Кроме того, подпись подростка на договоре в обязательном порядке должны подтвердить оба родителя, которые вместе с подростком подписывают договор. То есть действуют и от себя и как законные представители несовершеннолетнего.
2. Новострой
Основные проблемы
-возможность банкротства компании застройщика на этапе строительства;
-нарушение сроков строительства;
-разница в площади квартиры по документам и после сдачи строительства;
«Новострой» (или в просторечии белый вариант) это большая тема для правовых исследований.
Фирмы привлекают частный капитал для строительства различными договорами: договора инвестирования и об инвестициях, договора об ипотеке и инвестициях, договора подряда, наконец, просто документы с названием договор и даже договора поставки жилого помещения.
Проблема состоит в том, что покупатель не до конца понимает особенности возникновения права собственности на данный вид жилья. На определенном этапе покупатель имеет статус инвестора, а не собственника.
Пока строительство не завершено, лица инвестировавшие капитал в будущее жилье не являются его полноценными собственниками, право собственности возникнет после завершения строительства. Если возникает необходимость передать права на будущее жилье, которое еще не достроено, то переход прав оформляется договором уступки прав. Уступка прав и договор купли-продажи это совершенно разные сделки.
Если права на будущее жилье приобретаются на основании договора уступки прав, покупателю следует быть особо осторожным.
Только после того, как строительство будет завершено и квартира будет передана «инвестору» по акту, а он зарегистрирует акт в органах кадастра, из «инвестора» он станет собственником.
Пример
Инвестор приобрела права на будущую квартиру в новострое по договору от другого инвестора. Приобретая права, она не обеспокоилась тем фактом, что является уже четвертым лицом в череде уступок прав на жилье в новострое.
Лицо, которое изначально заключило договор инвестиций и позднее уступившее свои права, полностью рассчиталось со строительной фирмой за будущее жилье.
Строительство затягивалось, и в итоге инвестор обратилась в суд.
В суде выяснилось, что строительная фирма начала процедуру банкротства, более того строительная фирма стала ненадлежащим ответчиком – до начала банкротства юристы фирмы передали права на продолжение строительства другому предприятию.
Суд отказал инвестору в иске и отклонил ее требование о признании права собственности на квартиру.
Единственным способом застраховать себя от риска банкротства является обращение к застройщику с опытом в строительстве.
Второй существенный риск – нарушение сроков сдачи объекта. По действующему законодательству неустойка за подобные нарушения должна быть указана в договоре инвестиций. Если неустойки нет, то компания-застройщик, используя ряд пробелов в праве, может уйти от ответственности за просрочку строительства.
Пример
В соответствии с договором инвестиций строительная компания обязалась построить жилой дом и передать инвестору квартиру в построенном доме не позднее 31 декабря 2017 года. Инвестор – физическое лицо выплатила всех предусмотренные договором платежи, но квартиру в установленный срок не получила. Строительство затянулось на шесть месяцев.
Инвестор обратилась в суд и проиграла процесс. Суд постановил, что условие о неустойке следовало прописать в тексте договора инвестиций. В договоре, который подписали стороны, нет условий о неустойке, которая выплачивается, если фирма-застройщик нарушит сроки строительства.
Третий существенный риск связан с тем, что компании «добавляют» несколько этажей к проекту после его утверждения или меняют площадь квартиры. При увеличении площади компании требуют от инвесторов доплаты и до момента доплаты препятствуют сдаче строительства и оформлению права собственности.
Указанные проблемы возникли потому, что отдельного нормативного акта по «новострою» не существовало. Правовое регулирование отставало от экономических реалий. Этим объясняется появление столь большого количества документов на основании которых приобретались права на квартиры в новострое – договора инвестиций, договора «поставки» жилых помещений и.т.д.
Законодатель уделил проблеме новостроя внимание и ситуация должна изменится с 1 марта 2019 года, когда вступят в силу изменения в Гражданском кодексе.
Основные изменения сводятся к следующим.
1. Гражданский кодекс определяет, каким должно быть содержание договора об инвестициях и какие пункты он должен включать. Определен состав приложений к договору. К договору прилагаются: копия разрешения на строительство; копия утвержденного в установленном порядке плана предмета договора.
2. Застройщик несет ряд обязанностей по информированию (к примеру застройщик обязан предоставить проект, сообщать о фактическом состоянии строительства).
3. График платежей за новострой определен в законе.
4. Подпись на акте приема-передачи квартиры не освобождает строительную компанию от обязанностей по устранению возможных недостатков.
5. Законодательно урегулирован вопрос, кто будет платить за излишки площади в новострое. Если фактическая площадь оказывается больше предусмотренной, а излишек превышает одну 1/20 часть согласованной площади, покупатель должен уплатить соответствующую дополнительную цену или же может заявить о расторжении купли-продажи. Если излишек не превышает одной 1/20 части согласованной площади, покупатель не имеет права на расторжение, но и не обязан платить дополнительную цену.
3. Квартиры в жилищно-строительных кооперативах. В настоящее время жилищно-строительные кооперативы практически не встречаются. Со временем ЖСК, как и очередь на квартиры, стал пережитком. Получение квартиры в ЖСК в 80-е годы требовало выплаты определенной суммы при вступлении в члены кооператива. Жильцы выплачивали не квартиру, а за так называемый пай в кооперативе. В случае развода делилась не квартира, а паенакопление. До начала приватизации члены ЖСК не были собственниками квартир, они были собственниками паев.
В ходе массовой приватизации жилья квартиры в ЖСК передавались в частную собственность жильцов при условии полной выплаты пая.
В результате приватизации собственниками квартиры в ЖСК становились супруги, вступившие в кооператив. В отличии приватизации квартир полученных «по очереди», в приватизации квартир в ЖСК не принимали участие несовершеннолетние дети (они не были членами кооперативов).
Для продажи квартир, приватизированных в ЖСК необходимо подготовить следующий пакет документов:
-справку о полной выплате пая, выданную правлением Кооператива (с отметкой о регистрации в Агентстве Публичных Услуг);
-Выписку из Реестра недвижимого имущества и Справка об оценке жилья, выданные Агентством публичных услуг.
Основные проблемы с документами при продаже квартир в ЖСК сводятся к тому, что данные справки Кооператива могут быть неточными. Встречаются ошибки в фамилиях, именах, адресах, характеристике квартиры. Справки выдавались в 80-е и 90-е годы, поэтому следует проверять их соответствие. К примеру, в Агентстве Публичных Услуг может значиться другая площадь квартиры или иное количество комнат. Чтобы исправить ошибочные данные Реестра, необходимо предоставить оригинал справки.
4. Купленные квартиры. Квартиры, ранее приобретенные по договору купли-продажи у других физических или юридических лиц. Как правило, это жилье в пятиэтажных или девятиэтажных домах, ранее приватизированное, затем проданное и поступившее в свободный оборот.
Пакет документов для продажи:
-договор купли-продажи;
-Выписка из Реестра недвижимого имущества и Справка об оценке жилья, выданные Агентством публичных услуг;
-свидетельство о рождении, браке, разводе, справка о гражданском состоянии;
-брачный договор (если он заключен).
Основные проблемы:
-гражданский статус собственника;
Если квартира приобретена в браке, то второй супруг должен либо явиться для подписания договора, либо выписать доверенность на продажу.
На практике проблемы возникают с продажей жилья купленного вне брака, и в особенности, если после приобретения жилья прошло пять и более лет, а собственник в брак так и не вступил. Холостякам «со стажем» трудно доказать, что они являются единственными собственниками жилья.
По закону все имущество, приобретенное до вступления в брак, является личной собственностью. На момент продажи следует подтвердить, что покупая квартиру собственник не состоял в браке. Перед продажей следует обратиться Агентство публичных услуг для получения справки о гражданском состоянии и предоставить ее на момент удостоверения договора.
Проблема в том, что справка о гражданском состоянии охватывает сведения только за пять лет. Справка не включает описание гражданского состояния заявителя за 6, 8 или за 10 лет до момент ее выдачи. Вопрос о том был или не был в браке собственник на момент приобретения жилья остается открытым. Держа в руках договор на квартиру, мы «не видим» второго супруга, который может фигурировать в качестве собственника жилья, и обязан дать свое согласие на его продажу.
Один из вариантов решения вопроса – внимательное изучить приложение к удостоверению личности (если это удостоверение личности старого образца). Из приложения к удостоверению личности старого образца сохранилось, что из него можно почерпнуть данные о гражданском состоянии владельца (брак, развод, наличие детей).
С другой стороны, если выяснится, что продавец на момент покупки квартиры все же состоял в браке, супруг сможет обжаловать сделку в суде.
Особый казус – наличие между супругами брачного договора.
Если супруги заключили брачный договор, они могут оговорить особый режим своего жилья или иной собственности. Они могут «вывести» квартиры или дома, приобретенные в браке, из под режима совместной собственности и придать жилью статус личного имущества, несмотря на то, что жилье куплено в браке.
Брачный договор может предусматривать, что квартира не будет общей собственностью, а будет принадлежать тому супругу, на имя которого заключен соответствующий договор.
5. Реконструированные квартиры. Квартиры, расположенные на первом или втором этаже часто подвергаются реконструкции. Жильцы пристраивают дополнительные комнаты, расширяют подвал, оборудуют отдельный вход.
Пакет документов для продажи:
-договор купли-продажи или иной документ, на основании которого приобретено жилье;
-решение местных органов власти об окончательной приемке реконструкции, протокол окончательной приемки;
-Выписка из Реестра недвижимого имущества и Справка об оценке жилья, выданные Агентством публичных услуг;
Основные проблемы:
-гражданский статус собственника;
-отсутствие документации об окончательной реконструкции, проведение реконструкции, строительство пристроек без разрешения.
Если квартира была куплена в браке, то она является общей совместной собственностью супругов. Таково общее правило. Естественно, что в правоустанавливающем документе, в том же договоре купли продажи, может быть указан только один супруг. Второй супруг становится собственником автоматически. Однако наличие в договоре указания только одного из супругов отнюдь не означает, что квартира является личной собственностью того, чья фамилия значится в договоре. Если продаваемая квартира была приобретена в браке, но «записана» в договоре на одного из супругов – это автоматически общая совместная собственность супругов. Продажа недвижимости, которая является совместной собственностью супругов, возможна только при наличии нотариально заверенного согласия второго супруга на отчуждение. Данное согласие может быть выражено в форме нотариально удостоверенного заявления, в форме доверенности.
Не требуется согласия супруга или супруги, только в том случае, если квартира была получена в течение брака в дар или по наследству. Также не требуется согласия, если квартира была приобретена до заключения брака или после его расторжения.
Важный момент состоит в том, что квартира может превратиться из личной собственности в общую собственность супругов, если в течение брака второй супруг сделал существенные вложения в данную недвижимость. К примеру, квартира была получена в дар до брака. Позднее собственница квартиры вышла замуж. После брака на средства мужа в квартире был произведен капитальный ремонт, произведена перепланировка, воздвигнута пристройка. В подобном случае лучше до продажи квартиры нужно получить нотариальное согласие супруга на отчуждение такого жилья, чтобы застраховаться от возможных судебных споров.
Из предыдущего пункта вытекает еще одна проблема – попытка продажи квартир с неавторизированными пристройками или изменениями.
Одно дело, если внутри квартиры собственник сделал капитальный ремонт, но площадь объекта осталась прежней и не имеется внешних изменений (к примеру, нового входа). Совсем другая ситуация, когда у типового панельного дома или общежития в отсутствие всяких документов возведена пристройка, оборудован погреб.
Возведение пристроек, гаражей, погребов в отсутствие разрешения на строительство является серьезным нарушением.
Купив подобное жилье, покупателю придется решать вопрос о сдаче строительства в эксплуатацию.
6. Жилье, полученное по наследству.
Пакет документов для продажи:
-свидетельство о праве на наследство (иногда дополняется свидетельствами об определении долей в совместной собственности);
-Выписка из Реестра недвижимого имущества и Справка об оценке жилья, выданные Агентством публичных услуг.
Проблемы при продаже
-отсутствие оформления наследственных прав.
Зачастую собственники не оформляют своих наследственных прав на квартиру, поскольку считают, что делать этого не следует. К примеру, умер один из участников приватизации, оставшиеся собственники и не догадываются, что на его долю в квартире открылось наследство. Дети и внуки умершего продолжают жить в квартире и сталкиваются с проблемой наследства только при попытке продажи.
Доля умершего не имеет собственника. Поэтому и заключение сделки невозможно.
Для продажи следует оформить наследство на долю умершего. И только регистрации свидетельства о праве на наследство в Реестре недвижимого имущества можно начать процедуру продажу квартиры.
Ситуация может усложнятся если умерло несколько поколений собственников, что часто встречается в старом жилом фонде. К примеру в 80-е умерло поколение дедушек и бабушек, в нулевые ушло из жизни поколение отцов. И только после смерти родителей дети (внуки) задумываются о возможной продаже.
Главная проблема – пропущенные сроки для принятия наследства. Если наследники вовремя задумались о вопросе принятия наследства и в течение 6 месяцев после смерти одного из собственников обратились к нотариусу, то шансы оформить свои права сохраняются.
Наследство принимается посредством подачи заявления к нотариусу и посредством фактического вступления во владение наследственным имуществом.
Что следует понимать под фактическим вступлением?
Кратко коснемся данного вопроса. Если наследник в течение шести месяцев проживал в квартире, оставшейся после умершего, оплачивал коммунальные счета, сделал косметический ремонт – все эти факты свидетельствуют о так называемом фактическом принятии наследства.
Формально, такой наследник вправе обратиться с заявлением о принятии наследства и через несколько лет после смерти наследодателя. Но на деле далеко не все нотариусы, в случае пропуска срока для принятия наследства, берутся переоформлять жилье на наследника, вступившего в наследство фактически, но при этом не обратившегося в шестимесячный срок к нотариусу.
Если срок, установленный законом для принятия наследства, равный шести месяцам пропущен, и в течение данного срока никто из наследников к нотариусу не обратился, наследникам придется обращаться в суд.
Если судебная инстанция сочтет причины пропуска уважительными, то срок для принятия наследства может быть продлен.
Перед покупкой жилья, полученного по наследству, следует внимательно изучить свидетельство. В нем указывается, кому и какая доля недвижимости досталась. Не всегда наследник получает всю недвижимость целиком. Если изначально квартира принадлежала супругам, один из которых умер, то наследство открывается только на 1/2 (одну вторую) долю жилья. Нотариус выдает свидетельство об определении долей на имя пережившего супруга, а уже оставшуюся 1/2 (одну вторую) долю перераспределяет между наследниками умершего.
7. Доля жилого дома с землей или построенная на земельном участке, переданном в пользование.
Пакет документов для продажи:
-документы о праве собственности на землю (если она приватизирована) и договор на основании которого приобретен дом или его доля;
-Выписка из Реестра недвижимого имущества и Справка об оценке жилья, выданные Агентством публичных услуг.
Проблемы при продаже:
-необходимость соблюдения преимущественного права покупки соседей, если продаваемая недвижимость является долей жилого дома.
Как мы уже говорили выше продать любую недвижимость можно только с согласия всех ее собственников и лучше всего, чтобы все собственники, сколько бы их ни было, явились лично для проведения сделки, и подписали договор купли-продажи.
Помимо квартир и отдельных жилых домов, есть особая категория жилья, для продажи которой необходимо не только согласие всех непосредственных собственников, но и соседей
Жилье может обладать отдельным входом, отдельной системой отопления и счетами за коммунальные услуги, но на самом оно является лишь долей в жилом доме на земельном участке: одной второй, одной третьей или даже одной двадцать девятой долей.
Несмотря на странную цифру, в реальном мире, это будет добротная часть постройки в историческим центре или на тихой улице в спальном районе.
К примеру, две семьи проживают в большом частном доме под одной крышей, разделенном на две половины несколько десятилетий назад. Дом разделен на две идеальных доли по 1/2 доле. Каждая 1/2 доля может иметь несколько владельцев.
Половиной дома владеет одна семья, второй половиной владеет другая семья. Каждая половина является отдельным объектом, со своими коммунальными счетами и договорами на предоставление коммунальных услуг.
В Кишиневе немало такой недвижимости, построенной в тихих уединенных кварталах, возведенных в середине прошлого века. Данный вариант предпочитают приобретать те покупатели, кто хотел бы перестроить под нужды семьи «дом на земле» в удаленном, тихом месте подальше от шумных проспектов. Вот только продаваться будет не «дом на земле», а доля в объекте недвижимого имущества.
Если одна из семей намерена продать свою часть дома, следует соблюсти преимущественное право сособственников (проще говоря, соседей, живущих в том же доме). В первую очередь нужно предложить выкупить половину дома остающимся соседям. Получив предложение выкупить половину дома, собственники оставшейся 1/2 доли (соседи продавцов) должны подписать нотариальное заявление, в котором он отказывается от своего права преимущественной покупки.
Заявление нужно удостоверить нотариально. Только при наличии отказа от права преимущественной покупки можно продавать и покупать оставшуюся 1/2 долю. Данное правило будет действовать все время, пока на жилой дом будет сохраняться так называемая долевая собственность.
Уйти от такого правила можно только одним единственным способом – сособственники до момента выставления на продажу недвижимости заключают договор о прекращении совместной собственности на принадлежащий им дом.
Прекратить совместную собственность далеко не всегда возможно с инженерной и правовой точки зрения. Этот вопрос потребует немало согласований.
Если долевая собственность будет прекращена, хозяин каждой половины дома из нашего примера недвижимости сможет продавать ее по своему усмотрению.
8. Квартира получена после смерти выгодоприобретателя по договору отчуждения с пожизненным содержанием.
Пакет документов для продажи:
-договор об отчуждении взамен пожизненного содержания;
-Выписка из Реестра недвижимого имущества и Справка об оценке жилья, выданные Агентством публичных услуг;
-свидетельство о смерти выгодоприобретателя.
Кратко о сути договора пожизненного содержания – одинокий пенсионер или инвалид (выгодоприобретатель) заключает договор с посторонним лицом (приобретатель), которое обязуется содержать престарелого или инвалида до момента смерти.
Взамен на содержание после смерти переходит к приобретателю. Ценой приобретения квартиры становится содержание пенсионера или инвалида. И цена эта очень велика. Проблема таких договоров – непонятный «исход дела». Пенсионер может прожить еще много лет, а расходы на его содержание вести нужно каждый день, в то время как цена на жилье будет постепенно падать с учетом износа и рыночных цен.
Далеко не всегда хватает и терпения у приобретателя работать со специфическим контингентом в виде пенсионера или инвалида. Зачастую, стороны не выдерживают и расторгают договор отчуждения с пожизненным содержанием досрочно. Однако при расторжении такого договора расходы пенсионер или инвалид не вернет.
На время действия договора и до момента смерти выгодоприобретателя на квартиру налагается запрещение.
Полное право собственности у приобретателя возникает только после смерти выгодоприобретателя, то есть пенсионера или инвалида который находился на содержании. Только при наличии свидетельства о смерти на руках у приобретателя органы Кадастра снимают с квартиры запрет и ее можно продавать. Отчуждать жилье до момента смерти выгодоприобретателя (пенсионера или инвалида который находится на содержании) запрещено.
Поэтому если перед вами собственник, получивший квартиру по договору отчуждения с пожизненным содержанием, не стесняйтесь потребовать свидетельство о смерти выгодоприобретателя в оригинале. Чтобы не приобрести квартиру «с довеском».
В завершение обзора документов отметим, что ни один законодательный или подзаконный акт не содержит исчерпывающего списка документов, которые необходимо представить для купли-продажи жилья. До начала 90-х в Республике Молдова некоторое действовала инструкция по ведению нотариальных действий, содержавшая детальные рекомендации по удостоверению всех сделок. Недвижимость на тот момент еще не была приватизирована, а рынок жилья отсутствовал. Предметом продажи были только частные дома или их доли.
Вскоре началась массовая приватизация жилья, квартиры и земли стали свободно продаваться и отчуждаться.
До настоящего времени законодатели и профильные министерства не прописали подробной инструкции о ведении нотариальных действий. Нотариусам приходится работать, опираясь на собственный опыт и руководствуясь общими нормами закона. Исходя из этих обстоятельств, нотариус, удостоверяя сделку с недвижимостью, вправе требовать от сторон представления дополнительных документов. К примеру, документов подтверждающих гражданское состояние, дату вступления в брак, дату регистрации развода, свидетельства о рождении несовершеннолетних детей.
О документах и собственниках мы рассказывали. Далее следуют вопросы осмотра жилья, выявления возможных долгов, недостатков, снятие запретов на отчуждение (если они есть). Стороны должны решить как будет происходить оплата цены за продажу, назначить дату освобождения квартиры и определиться, что из мебели и предметов обстановки продавец оставляет покупателю, а что забирает до момента освобождения квартиры.
Основные обязанности сторон по договору купли-продажи жилья можно свести к следующим:
Продавец обязан передать квартиру в собственность покупателя без недостатков материального и правового характера.
Покупатель обязан принять квартиру от продавца и оплатить оговоренную цену.
Первостепенная обязанность продавца – сообщить покупателю обо всех материальных и правовых недостатках продаваемого жилья, как скрытых, так и явных.
Первостепенная обязанность покупателя – оплатить деньги за продажу.
В теории недвижимость не должна иметь юридических или материальных недостатков, должна быть пригодной для проживания, соответствовать всем жилищным и санитарным нормам.
На практике жилье и продается и покупается абсолютно разное.
Закон разделяет недостатки продаваемого жилья на две категории – недостатки правового характера и недостатки фактического характера.
Недостатки правового характера – это наличие долгов по коммунальным услугам, задолженности по налогам, наличие залога (ипотеки) в отношении жилья, наличие прав третьих лиц на квартиру.
Недостатки фактического характера – различные дефекты, к примеру, проблемы с электропроводкой, отоплением, потрескавшиеся стены, «убитая» канализация, и.т.д.
Чтобы предупредить возможные разногласия сторон нужно внимательно подойти к вопросу предварительного осмотра жилья, изучить наличие долгов и запрещений на продажу квартиры, оговорить момент оплаты цены и дату освобождения недвижимости.
Долги по коммунальным платежам.
В законодательстве ряда стран-соседей квартиру с «долгами» по коммуналке продавать запрещено. У нас такая продажа разрешена и, видимо, даже поощряется, что вполне укладывается в тезис 90-х годов «о городе только для богатых людей». Задолжал по коммунальным, не тянешь хорошую квартиру – продай, и съезжай в общежитие.
Продавец имеет право выставить на продажу квартиру с непогашенными долгами по коммунальным услугам. При этом продавец обязан предупредить покупателя о долгах.
Покупателю следует проверить счета. Если покупатель, упустит этот момент, долги будут «привязаны» к его новой собственности. Весьма сомнительно, что недобросовестного продавца можно будет быстро привлечь к ответственности по суду. Разбирательство в судах затягивается, а свет или газ поставщик отключит через месяц неоплаты.
Многие заблуждаются, считая, что за наличие долгов по коммунальным услугам несет ответственность нотариус, который удостоверил договор купли-продажи. Якобы в обязанность нотариуса входит проверка счетов за коммунальные услуги. Это не так.
Нотариус не обязан проверять и выявлять наличие долгов по коммунальным услугам, а продавец не обязан предоставлять нотариусу справку о том, что по квартире нет долгов по «коммуналке».
Ранее нотариусы требовали справку об отсутствии долгов по оплате налога на недвижимое имущество. Без представления справки договора продажи квартир не удостоверялись. В настоящее время требование о предъявлении справки отменено.
Оплату налога придется проверять сторонам сделки. Для продажи квартиры справка об отсутствии налогов по недвижимости не обязательна.
Запрет на продажу недвижимости.
Наличие запрещений и обременений проверяется по Выписке из реестра недвижимости, которую выдает Территориальный кадастровый офис. Чтобы не заказывать справку в Кадастре, можно обратиться к нотариусу и в порядке предварительной консультации получить электронную выписку из Реестра недвижимого имущества. По сути это тот же документ, только без печати.
Бывают несколько видов запретов-обременений. Вот самые распространенные:
1. Квартира заложена банку (находится в ипотеке). Для продажи такого жилья нужно сначала вернуть все долги банку, снять обременение, потом уже начинать процедуру продажи. Продать квартиру «в ипотеке» другому лицу можно только с согласия кредитора. Как правило, это банк, давший кредит, и принявший квартиру в залог. Процедура долгая, дорогостоящая и таящая немало рисков.
2.
2. На квартиру наложен запрет со стороны судебного исполнителя. Причина может быть любой. Неоплаченный штраф, невнесенный налог, долги по микрокредитам, административное правонарушение, долги по обязательному медицинскому страхованию.
Сравнительно небольшая сумма штрафа дает право судебным исполнителям накладывать арест на недвижимость.
Чтобы снять запрет и не сорвать сделку придется заплатить не только штраф государству, но и внести плату за услуги судебного исполнителя.
Для снятия запрета следует получить подтверждение у судебного исполнителя и предоставить его в Агентство публичных услуг, чтобы снять арест.
Осмотр жилья. Осмотр следует проводить в дневное время и неспешно. У риелтеров имеется целая система осмотра квартир для оценки и выявления потенциальных недостатков. В первую очередь, они советуют поговорить с хозяином о реальной причине продажи. Заодно и посмотреть насколько он будет откровенным. Вполне возможно, что причиной смены жилья для продавца являются нелицеприятные соседи.
Любой выявленный недостаток – повод для торга и возможность снизить цену.
Риелторы рекомендуют начать осмотр со двора и придомовой территории и закончить оценкой толщины стен, состояния рам, окон, стыков и труб.
При внешнем осмотре оценивается наличие парковки, зелёных насаждений, наличие наружного освещения, далее – общее состояние подъезда, чистота стен и наличие ламп на лестничных клетках, наличие мусоропровода, кодового замка.
В домах старого фонда есть масса проблем, с которыми можно столкнуться, к примеру, тонкие внешние стены, из-за которых зимой будет холодно или сыро, дефекты стен за толстыми обоями, неузаконенная перепланировка, пристройка, объединение двух квартир или комнат без разрешения.
Саму квартиру рекомендуют осматривать без мебели или хотя бы с возможностью ее передвижения. Необходимо досконально исследовать стены, потолок и пол.
Стоит также посмотреть на вид с балкона и на балкон со стенами с улицы. Да и кстати – вид из окна не последний вопрос – его придется наблюдать продолжительное время.
О многом скажет состояние лифта, двора и подъезда. Если лифт откровенно загажен, подъезд изобилует окурками, стены в надписях и матюгах, это уже дает некоторое представление о будущих соседях. Можно попробовать поговорить со старожилами дома, сидящими на скамейках у входа бабулями, лишней эта информация не будет. Неплохо посетить двор и подъезд и вечернее время – сразу будет видно какая «публика» проживает по соседству.
Если покупается новострой или квартира в парковой зоне, вполне возможно, что вскоре вместо обещанного вида придется созерцать стену еще одного новостроя, который будет построен рядом.
О потенциальном новострое под окнами свидетельствует ряд признаков: ровная, незастроенная площадка, огороженная территория, не снятый после строительства забор, спиленные деревья, отсутствие детской площадки, отсутствие парковки.
Если есть такие подозрения, но квартира подходит по остальным параметрам, можно требовать снизить цену.
Ряд особенностей касаются исключительно столицы.
1. Если квартира в старом фонде расположена на 11 этаже и выше скорее всего в ней не будет газа, а плита будет электрической.
2. Квартира может быть отключена от подачи горячей воды.
3. Скрытый долг может не отражаться по квитанциям. К примеру, часть жильцов, по собственной инициативе, сделала капитальный ремонт всего подъезда. Продавец квартиры, зная что съезжает, не рассчитался с инициативной группой, и продает квартиру с этим скрытым долгом.
4.
Если квартира кажется подходящей по свое¬му состоянию и цене, если стороны решили все вопросы с документами и долгами остается только окончательная проверка документов – и решение организационных вопросов.
Чек лист.
-Начнем с удостоверений личности сторон и собственни¬ков жилья. На дату заключения договора у всех участников сделки должны быть в наличии действительные удостоверения лично¬сти, желательно, чтобы срок действия докумен¬тов не истекал в ближайшее время.
-Смотрим все собранные правоус¬танавливающие документы. Сверяем соответствие всех площадей, адресов реальному положению вещей и документам из ТКО (Выпис¬ке из Реестра и Справке об оценке). Проверим наличие в них всех подписей и печатей.
-Изучаем Выписку из Реестра недвижимого имущества и Справку об оценке недвижимости, нужно убедиться, что в этих документах не указаны обременения или запрещения в отно¬шении недвижимости.
-Уточняем данные о всех собственниках по до¬кументам из ТКО.
Иногда квартиру продает не сам собственник, а его представитель, действующий на основании доверенности. Когда перед Вами не собственник квартиры, а его представитель, действующий по доверенности, нужно обращаться к нотариусу, удостове¬рившему данную доверенность, и проверить яв¬ляется ли данная доверенность действительной. Обратите внимание на полномочия представите¬ля по доверенности. Доверенность на продажу квартиры должна содержать право представите¬ля заключать договор купли-продажи, получить денежную сумму от продажи жилья, если пред¬ставитель не наделен такими полномочиями, сделка не может заключаться по доверенности.
-Проверяем в Налоговом бюро по месту на¬хождения недвижимости наличие долгов по налогам в отношении покупаемой квартиры, проверяем в организациях-поставщиках комму¬нальных услуг наличие задолженностей по ком¬мунальным платежам в отношении квартиры.
-Если приобретаемая квартира подвергалась реконструкции или перепланировке, то продавец должен представить покупателю разрешение местных органов власти, а также решение о при¬нятии в эксплуатацию всех изменений, с печатью ТКО о проведении государственной регистрации. Если таковые документы отсутствуют, покупатель будет нести административную ответствен¬ность за незаконную перепланировку или при¬стройку, а после уплаты крупного штрафа будет обязан за свой счет провести легализацию неза-конной перепланировки или пристройки.
Далее необходимо дос¬тигнуть договоренностей о способе передачи де¬нег (банковская ячейка, счет, перевод), и обговорить такие моменты, как дата выписки жильцов из квартиры дата передачи недвижимости, техническое состояние квартиры в момент их передачи.
По достижению договоренностей можно представить документы нотариусу и договориться о времени и дате сделки.
Нотариальная процедура.
Итак, если стороны обговорили момент оплаты, дату освобождения, осмотрели квартиру и проверили все документы, самое время отнести документы нотариусу и начать оформление сделки. Лучше всего отнести документы заранее, оставить в конторе копии и договориться на дату и время проведения сделки. Для подготовки проекта договора персоналу конторы понадобится несколько часов.
По уже сложившейся традиции выбор нотариуса остается за покупателем (он рискует по сделке больше, поэтому и право выбора закрепилось за ним).
Перед тем, как документы принимаются в работу, сторонам следует определиться на каком языке – государственном или русском они хотят составить договор купли-продажи.
Нотариальное производство ведется, по желанию сторон, либо на русском, либо на государственном языке. Закон не запрещает выполнение нотариальных документов на русском языке. Если кто-либо из сторон не владеет государственным языком, то договор в обязательном порядке устно переводится для этой стороны нотариусом.
Важные моменты связаны с иностранными покупателями или продавцами жилья.
Иностранный гражданин имеет право покупать и продавать в Молдове любую недвижимость, кроме земель сельскохозяйственного назначения, но при этом иностранный подданный должен либо свободно владеть государственным, либо русским языком, как родным, то есть уметь не только понимать речь, но и написать заявление или расписку. Если иностранный подданный не владеет ни русским, ни государственным языком, он обязан явиться для совершения сделки в сопровождении переводчика.
Переводчиком не может быть обычное лицо, владеющее соответствующим иностранным языком. Переводчиком при заключении сделки в нотариальной конторе может выступать только лицо, получившее лицензию Министерства Юстиции Республика Молдова. До совершения сделки переводчик обязан пройти регистрацию у соответствующего нотариуса.
Процедура нотариального удостоверения договора занимает около двух часов. Единого образца договора купли-продажи жилья не существует, у каждого нота¬риуса свой подход к формулировке условий до¬говора, поэтому внимательно ознакомьтесь с текстом предлагаемой сделки.
Договор купли-продажи квартиры должен содержать следующие положения:
– дату, место удостоверения, данные нотариуса, удостоверяющего сделку;
– данные о сторонах сделки (паспортные данные, идентификационные номера, адреса регистрации;
– характеристику квартиры (количество ком¬нат, площадь);
– данные о правоустанавливающем документе (договор купли-продажи, мены, дарения, на основании которого продавцу принадлежит квартира, а также данные о том, когда право-устанавливающий документ прошел государственную регистрацию и кадастровый номер движимости;
– цену продажи и порядок расчетов;
– дату освобождения недвижимости и передачу недвижимости от покупателя к продавцу.
Более или менее стандартный текст договоров характерен для большинства нотариусов.
Есть определенные моменты, которые неплохо было бы включить в стандартный текст договора, предложенный сторонам.
1. Если от продавца представитель действует по доверенности, следует указать, что представитель гарантирует, что доверенность не отменена и действительна на момент удостоверения договора;
2. Указание о том, что стороны договора гарантируют, что они не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими понимать существо подписываемого ими договора, а также об отсутствии обстоятельств, вынуждающих их совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях;
3. Условие о том, что покупатель обязан обеспечить регистрацию данного договора в Территориальном Кадастровом Офисе в срок не позднее течение трех месяцев с момента удостоверения настоящего договора.
4. Все эти гарантии могут сыграть свою роль в случае оспаривания договора в суде недобросовестной стороной.
После того, как стороны ознакомились с проектом договора, нотариус прочитывает текст договора вслух. Если у сторон не имеется замечаний, можно переходить к подписанию документа.
Важный момент – все участники договора должны уметь поставить подпись собственноручно (естественно, кроме детей в возрасте до 14 лет, за них договор подписывается родителями). Если в силу определенных причин – болезни или неграмотности одна из сторон договора не может подписать его лично, это делает иное лицо – рукоприкладчик, чью личность нотариус также устанавливает на основании удостоверения личности, а данные вносит в договор.
Момент оплаты и проведение расчетов между сторонами.
Возможны различные варианты – оплата наличными, совместный поход сторон договора в банк и расчет в банке, перечисление, использование банковских ячеек. Важно, чтобы до момента окончательного расчета оригинал договора купли-продажи хранился у нотариуса. Продавцу следует знать, что право собственности на квартиру у покупателя возникает с момента государственной регистрации сделки, поэтому до полного расчета нельзя отдавать подписанный договор в чужие руки.
На практике стороны действуют двумя способами:
А) Договор вначале подписывается всеми сторонами, но остается у нотариуса и стороны отправляются в банк. Если расчеты проведены успешно, через час-полтора стороны возвращаются в нотариальную контору и завершают процедуру оформления сделки.
Если вдруг, между сторонами возникли трения и покупатель не получил денег, нотариус отмечает в своем реестре что сделка не состоялась и уничтожает проект договора. Стороны получают назад только оригиналы своих собственных документов. Стороны расстаются, так и не заключив сделку.
Б) Договор подписывается сторонами и расчет производится в присутствии нотариуса. Помимо этого продавец и покупатель составляют список купюр с указанием серии и номера, которые были переданы в счет оплаты за проданную квартиру.
Если расчет проводится наличными в иностранной валюте, а деньги у покупателя хранятся на счету в банке, покупателю следует заранее «позаботится о наличности».
Никакой банк не выдаст, к примеру, 50 тысяч евро на руки через пять минут после поступления требования клиента.
Банковским работникам понадобится как минимум несколько часов, чтобы провести все операции по выдаче наличности. Поэтому покупателю следует заранее обратиться в свой банк и предупредить о том, на какое число и какая сумма наличными ему понадобится.
Тайна нотариального производства.
Информация о проведении сделки и все обстоятельства ее совершения сохраняются нотариусом в строжайшем секрете. Однако, по действующим нормам, в конце каждого года все нотариусы Республики Молдова обязаны в электронной форме предоставить в адрес Главной государственной налоговой инспекции данные обо всех сделках с недвижимостью за отчетный период (то есть с 1 января по 31 декабря прошедшего года).
Вместо послесловия:
10 ошибок, которые нельзя допускать при проведении сделок с жильем:
1. Занижать стоимость квартиры в договоре купли-продажи.
2. Маскировать сделку купли-продажи другой сделкой, к примеру оформлять договор дарения вместо договора купли-продажи для уклонения от налогов.
3. Игнорировать права несовершеннолетних
4. Упускать скрытых собственников.
5. Допустить продажу, не получив согласия супруга и не проверив гражданский статус продавца
6. Упускать момент с получением отказа от права преимущественной покупки.
7. Не проверять квартиру на наличие обременений.
8. Игнорировать проверку юридической «истории» квартиры.
9. Игнорировать “экологическую ситуацию” в квартире, подъезде и на придомовой территории.
10. Спешить и делать скоропалительные выводы.
Надеемся, что наш сугубо практический обзор был полезен.
Авторы портала будут признательны, если вы поделитесь публикацией с друзьями.
Подписывайся на Tax Expert
