КАК НЕ «ПРОГОРЕТЬ» НА СДЕЛКЕ С ЖИЛЬЕМ. Часть 3. Нотариальное удостоверение договора и расчеты между сторонами
КАК НЕ «ПРОГОРЕТЬ» НА СДЕЛКЕ С ЖИЛЬЕМ. Часть 1. Собственники и документы
КАК НЕ «ПРОГОРЕТЬ» НА СДЕЛКЕ С ЖИЛЬЕМ. Часть 2. Запреты на продажу, возможные недостатки и предварительный осмотр квартиры
Итак, если стороны обговорили момент оплаты, дату освобождения, осмотрели квартиру и проверили все документы, самое время отнести документы нотариусу и начать оформление сделки. Лучше всего отнести документы заранее, оставить в конторе копии и договориться на дату и время проведения сделки. Для подготовки проекта договора персоналу конторы понадобится несколько часов.
Первый же вопрос – к какому нотариусу пойти? К тому, к которому хочет обратиться покупатель или к тому, которого посоветует продавец. По уже сложившейся традиции выбор остается за покупателем (он рискует по сделке больше, поэтому и право выбора закрепилось за ним).
Перед тем, как документы принимаются в работу, сторонам следует определиться на каком языке – государственном или русском они хотят составить договор купли-продажи. Нотариальное производство ведется по желанию сторон либо на русском, либо на государственном языке. Закон не запрещает выполнение нотариальных документов на русском языке. Если кто-либо из сторон не владеет государственным языком, то договор в обязательном порядке устно переводится для этой стороны нотариусом.
Важные моменты связаны с иностранными покупателями или продавцами жилья. Иностранный гражданин имеет право покупать и продавать в Молдове любую недвижимость, кроме земель сельскохозяйственного назначения, но при этом иностранный подданный должен либо свободно владеть государственным, либо русским языком, как родным, то есть уметь не только понимать речь, но и написать заявление или расписку. Если иностранный подданный не владеет ни русским, ни государственным языком, он обязан явиться для совершения сделки в сопровождении переводчика.
Переводчиком не может быть обычное лицо, владеющее соответствующим иностранным языком. Переводчиком при заключении сделки в нотариальной конторе может выступать только лицо, получившее лицензию Министерства Юстиции Республика Молдова. До совершения сделки переводчик обязан пройти регистрацию у соответствующего нотариуса.
Процедура нотариального удостоверения договора занимает около двух часов. Единого образца договора купли-продажи жилья не существует, у каждого нотариуса свой подход к формулировке условий договора, поэтому внимательно ознакомьтесь с текстом предлагаемой сделки.
Договор купли-продажи квартиры должен содержать следующие положения:
– дату, место удостоверения, данные нотариуса, удостоверяющего сделку;
– данные о сторонах сделки (паспортные данные, идентификационные номера, адреса регистрации;
– характеристику квартиры (количество комнат, площадь);
– данные о правоустанавливающем документе (договор купли-продажи, мены, дарения, на основании которого продавцу принадлежит квартира, а также данные о том, когда право-устанавливающий документ прошел государственную регистрацию и кадастровый номер движимости;
– цену продажи и порядок расчетов;
– дату освобождения недвижимости и передачу недвижимости от покупателя к продавцу.
Более или менее стандартный текст договоров характерен для большинства нотариусов.
Есть определенные моменты, которые неплохо было бы включить в стандартный текст договора, предложенный сторонам:
1. Если от продавца представитель действует по доверенности, следует указать, что представитель гарантирует, что доверенность не отменена и действительна на момент удостоверения договора;
2. Указание о том, что стороны договора гарантируют, что они не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими понимать существо подписываемого ими договора, а также об отсутствии обстоятельств, вынуждающих их совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях;
3. Условие о том, что покупатель обязан обеспечить регистрацию данного договора в Территориальном Кадастровом Офисе в срок не позднее течение трех месяцев с момента удостоверения настоящего договора.
Все эти гарантии могут сыграть свою роль в случае оспаривания договора в суде недобросовестной стороной.
После того, как стороны ознакомились с проектом договора, нотариус прочитывает текст вслух. Если у сторон не имеется замечаний по тексту, они переходят к подписанию документа.
Важный момент – все участники договора должны уметь поставить подпись собственноручно (естественно, кроме детей в возрасте до 14 лет, за них договор подписывается родителями). Если в силу определенных причин – болезни или неграмотности одна из сторон договора не может подписать его лично, это делает иное лицо – рукоприкладчик, чью личность нотариус также устанавливает на основании удостоверения личности, а данные вносит в договор.
Самый тонкий и слабый момент в сделках купли-продажи квартир это оплата цены и стоимость продажи, указанная в договоре. Реальную цену договора стороны никогда не указывают. 99% сделок проводятся по кадастровой оценке (стоимость оценки в целях налогообложения), эта сумма указывается в Справке об оценке недвижимости и она значительно ниже реальной рыночной ценны объекта сделки.
В то же время продавец пишет расписку о том, какая сумма реально была им получена от покупателя в счет продажи квартиры.
Указание реальной цены в договоре выгодно покупателю, но не выгодно для продавца. При продаже по реальной стоимости продавец будет обязан к уплате подоходного налога.
С другой стороны, в случае судебного спора покупатель рискует больше – он может остаться и без квартиры и без денег. Если между покупателем и продавцом возникнет судебный спор, то договор может быть расторгнут. Для суда суммой, на которую может претендовать покупатель, будет сумма, указанная в договоре. Естественно, что в суд будет предоставлена расписка, а покупатель потребует возврата суммы указанной в расписке. Дальнейшее развитие событий зависит от выводов судебной инстанции. Насколько «неподкупна и справедлива» национальная юстиция известно.
Заплатить налоги или все же рискнуть и заверить договор по оценочной стоимости? В 99% случаев из 100% продажа все же происходит по нереальной цене.
Из данного правила всего несколько исключений, когда стороны просто не могут отойти от реальной стоимости:
1. Купля-продажа с участием юридического лица;
2. Купля-продажа по реальной цене, в связи с выездом за рубеж. Государственные органы страны переезда часто требуют от мигранта из Молдовы предоставить источник средств, за которые он намерен купить жилье в данной стране. Естественно, если он продал квартиру за несколько тысяч евро, подтвердить источник дохода он не сможет, Поэтому перед выездом на ПМЖ желательно всегда указывать реальную цену в договоре и напоследок оплатить подоходный налог, прежде чем покинуть опостылевшую родину раз и навсегда.
Возможны различные варианты – оплата наличными, совместный поход сторон договора в банк и расчет в банке, перечисление, использование банковских ячеек.
Важно, чтобы до момента окончательного расчета оригинал договора купли-продажи хранился у нотариуса. Продавцу следует знать, что право собственности на квартиру у покупателя возникает с момента государственной регистрации сделки, поэтому до полного расчета нельзя отдавать подписанный договор в чужие руки.
На практике стороны действуют двумя способами:
А) Договор вначале подписывается всеми сторонами, но остается у нотариуса и стороны отправляются в банк. Если расчеты проведены успешно, через час-полтора стороны возвращаются в нотариальную контору и завершают процедуру оформления сделки.
Если вдруг, между сторонами возникли трения и покупатель не получил денег, нотариус отмечает в своем реестре что сделка не состоялась и уничтожает проект договора. Стороны получают назад только оригиналы своих собственных документов. Стороны расстаются, так и не заключив сделку.
Б) Договор подписывается сторонами и расчет производится в присутствии нотариуса. Помимо этого продавец и покупатель составляют список купюр с указанием серии и номера, которые были переданы в счет оплаты за проданную квартиру.
Естественно, что расчет между сторонами происходит в иностранной валюте и реальная стоимость продажи может в некоторых случаях быть в десятки раз выше, нежели кадастровая оценка и сумма, указанная в договоре купли-продажи недвижимости. Если расчет проводится наличными в иностранной валюте, а деньги у покупателя хранятся на счету в банке, покупателю следует заранее «позаботится о наличности». Никакой банк не выдаст, к примеру, 50 тысяч евро на руки через пять минут после поступления требования клиента. Банковским работникам понадобится как минимум несколько часов, чтобы провести все операции по выдаче наличности. Поэтому покупателю следует заранее обратиться в свой банк и предупредить о том, на какое число и какая сумма наличными ему понадобится.
Информация о проведении сделки и все обстоятельства ее совершения сохраняются нотариусом в строжайшем секрете. Однако, по действующим нормам, в конце каждого года все нотариусы Республики Молдова обязаны в электронной форме предоставить в адрес Главной государственной налоговой инспекции данные обо всех сделках с недвижимостью за отчетный период (то есть с 1 января по 31 декабря прошедшего года). Естественно, что в этой отчетности фигурируют только цены, указанные сторонами в договорах. Данные расписок никто и никому не предоставляет. В форме электронной таблицы указываются стороны сделок, их данные, предмет сделок, кадастровые номера и стоимость продажи. Если же оценочная стоимость недвижимости выше 500 тысяч леев, то в течение нескольких дней нотариус информирует о сделке Национальный центр по борьбе с коррупцией. Поэтому информация о той или иной сделке в органах налоговой инспекции всегда есть. Главная проблема в том, чтобы в те же органы не попали и оригиналы расписок с данными о реальной цене продажи. В этом случае нарушителям придется заплатить не только штраф, но и сам налог.
По закону все расходы по совершению сделки купли-продажи оплачивает покупатель.
В отношении гонорара нотариуса отметим, что пока законодательство еще устанавливает только минимальные размеры гонорара нотариуса. Статья 32 Закона Республики Молдова о нотариате № 1453-XV от 08.11.2002 предусматривает, что размер платы за нотариальную услугу устанавливается нотариусом, по соглашению с обратившимся лицом и в соответствии с методологией, утвержденной Парламентом. Если клиенты не согласны с предложенной им стоимостью услуг, они могут обратиться к другому нотариусу.
Поэтому каждый нотариус вправе потребовать от сторон гонорара на свое усмотрение.
В завершение отметим, то и по вопросу цен за нотариальные услуги в ближайшее время грядут значительные изменения. Между ведомствами циркулируют различные проекты, направленные на снижение стоимости услуг нотариуса.
Подписывайся на Tax Expert
