Я инвестировал в строительство квартиры и парковки в «новострое». Дом уже доведен до уровня 9-го этажа, фирма заканчивает отделку. Мне полагается право на парковочное место в подвале. Парковочное место я намерен продать. Каковы особенности продажи парковочных мест в «новострое»?
Юристы фирмы-застройщика настояли, чтобы договор инвестиций в строительство квартиры мы заключили у нотариуса, а договор инвестиций в «строительство» парковки я подписал в офисе без нотариуса? Насколько это законно?
При строительстве новых жилых домов вся подземная парковка, как правило, регистрируется в Кадастре как один объект недвижимости. На первый взгляд – это логично. Подвал – он и есть подвал: расчерченные места для машин, шлагбаум, ворота, въезд и выезд. Какой же отдельный «объект недвижимости» может быть из площадки на асфальте для одной машины? В этом и кроется основная проблема. А точнее – разница подходов.
Как правило, застройщик присваивает всему подвальному помещению общий кадастровый номер. Далее, застройщик условно делит площадь подвального помещения на количество парковочных мест и определяет какой процент от площади подвального помещения занимает парковка. Проводится кадастровая регистрация.
Но! При таком «раскладе» инвестор приобретает определенный % от подвального помещения, к примеру, 0,1% от подвального нежилого помещения. 0,1% из нашего примера и становятся парковкой, обещанной по договору инвестиций.
Это – порочная практика. Именно тут и заложена юридическая «бомба»! Действие ее замедленно. Все идет хорошо, пока хозяин парковочного места не предпримет попытку продать парковку.
При попытке продажи парковочного места юридическая бомба «детонирует»!
Вот в чем суть – поскольку парковочное место было зарегистрировано как «определенный процент» от всей парковки (подвального помещения), то у инвестора возникло не просто право собственности, а ДОЛЕВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ на парковочное место. Он не просто собственник, а СОСОБСТВЕННИК, СОВЛАДЕЛЕЦ подвального нежилого помещения вместе с остальными инвесторами-автолюбителями.
Возникает ситуация при которой все собственники парковочных мест в новострое СВЯЗАНЫ друг с другом. Формально каждый – хозяин своей парковки. А по сути, каждая парковка лишь доля от общего объекта. Статус долевой собственности блокирует последующую продажу парковочного места! Для последующей продажи любого парковочного места придется собрать нотариально заверенное согласие на продажу от собственников ВСЕХ остальных парковочных мест.
Аналогия – доля жилого дома. Если дом принадлежит двум собственникам, пусть даже имея отдельные входы и счета на коммуналку, продать свою долю дома без согласия совладельца не представляется возможным.
Пример. По документам у владельца парковки имеется право на 0,1% от общей парковки. До момента получения нотариального согласия «совладельцев», то есть владельцев остальных 99,9% парковочных мест, ЛЕГАЛЬНО продать парковочное место НЕЛЬЗЯ.
Именно такие правила предусмотрены гражданским законодательством для продажи долевой собственности (в нашем случае – парковочного места).
Всему виной спешка, а зачастую жадность фирм-застройщиков. Регистрировать каждое парковочное место по всем правилам „ca la carte”, дорого и хлопотно. Прибавим к этому патологическое нежелание консультироваться с юристами, и получаем неутешительный результат – проблема с последующей продажей парковочных мест.
Есть одна тонкость, Закон требует согласие совладельцев имущества (собственников других парковочных мест) ДЛЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ. Если же парковочное место будет «ПОДАРЕНО», то согласие совладельцев не потребуется. На практике продавцы прибегают к «схеме», при которой парковочное место передается новому владельцу по нотариально заверенному договору «дарения», который реально прикрывает договор купли-продажи (хотя покупатель передает продавцу деньги, что заверяется распиской). При подобном «дарении» всегда есть риск того, что сделку можно будет оспорить, отозвать и признать недействительной – дарением покрывается реальная купля-продажа.
Идеально, если закон не обходить, а не нарушать вовсе. И тут многое зависит от фирмы-застройщика. Если Вы приобретаете квартиру и парковочное место в «новострое» по договору инвестиций, то проследите, чтобы парковочное место не отражалось как процент или доля от подвального (нежилого) помещения. Такая практика является правильной. Постепенно застройщики начали регистрировать каждое парковочное место в новострое, как отдельный объект, а не долю или процент от помещения.
Что касается оформления, то для инвестиций в нежилое помещение закон предусматривает некоторые «послабления». Если инвестиции в строительство квартиры и парковки (парковочного места) оформляются отдельными договорами, то нотариальное оформление требуется только для договора инвестиций в строительство квартиры (жилого помещения).
Договора инвестиций в строительство парковочных мест между физическим лицом-инвестором и строительной фирмой разрешается заключать в простой письменной форме, то есть без участия нотариуса.
Подписывайся на Tax Expert
