С 1 марта 2019 года вступает в силу Закон о модернизации Гражданского кодекса №133 от 15 ноября 2018 года. После вступления закона в силу строительную отрасль ждут серьезные изменения. Компаниям, которые возводят жилые дома, придется заново переписывать договора об инвестировании в строительство. Гарантий станет больше, а ответственность застройщиков вырастет.
При покупке квартиры в новострое часто возникает ситуация, при которой площадь квартиры после строительства больше, чем оговорено в договоре.
За излишки площади застройщики, требуют от физического лица – инвестора провести доплату. Инвестор отказывается, а застройщик всеми способами «выкручивает руки» строптивому клиенту: не подписывает акт передачи квартиры, отказывается предоставить документы и т.д. В итоге споры передаются на рассмотрение суда.
Инвестор – физическое лицо обратился в суд против компании застройщика. В суде инвестор потребовал внести изменения в договора об инвестировании. Он пояснил, что заключил с застройщиком три договора на строительство нежилых помещений и квартиры. Год спустя застройщик внес изменения в документацию по строительству многоквартирного дома. Органы архитектуры разрешили застройщику увеличить количество этажей в строящемся доме. Количество площадей и квартир увеличилось.
Инвестор потребовал от компании – застройщика внести изменения в заключенные договора по инвестициям и признать право собственности на построенное жилье. Застройщик отказался признавать требования инвестора. Более того, застройщик подал встречный иск, которым потребовал признать заключенные договора об инвестициях недействительными.
Рассмотрение спора затянулось на 4 года. Дело дважды рассматривалось Высшей судебной палатой, решения отменялись, рассмотрение проводилось заново. Инвестор – физическое лицо рисковал проиграть возникший спор и лишиться спорного жилья. Апелляционная палата пришла к выводу, что инвестор не смог доказать выплату денег по договорам инвестиций. Инвестору удалось найти и приложить к кассационной жалобе квитанции о выплате денег по всем трем договорам, что способствовало отмене ранее принятых решений.
Кроме того, Высшая судебная палата установила новое обстоятельство, важное для разрешения спора. Оказалось, что компания-застройщик заложила часть будущего строительства сторонней фирме, чтобы получить деньги и продолжить стройку. В дело вступил еще один участник.
Поскольку возникшая ситуация требовала созыва уже трех участников спора, дело вновь направлено в суд Кишинева для пересмотра.
Внесенные изменения призваны пресечь возникновение подобных споров. В Гражданский кодекс вводится статья 8084 Купля-продажа недвижимости с указанием площади.
Если фактическая площадь оказывается больше предусмотренной, а излишек превышает одну 1/20 часть согласованной площади, покупатель должен уплатить соответствующую дополнительную цену или же может заявить о расторжении купли-продажи. Если излишек не превышает одной 1/20 части согласованной площади, покупатель не имеет права на расторжение, но и не обязан платить дополнительную цену.
В случае спора клиенту и застройщику останется вооружиться инструментами и провести замер площади недвижимости. Если излишек меньше, чем 1/20 от площади, указанной в договоре инвестиций, застройщик не имеет права претендовать на доплату.
Законодатель прописал, каким должно быть содержание договора об инвестициях в строительство жилья.
В договоре купли-продажи строящегося недвижимого имущества должны быть указаны:
a) кадастровый номер строящегося недвижимого имущества;
b) номер и дата выдачи и истечения срока действия разрешения на строительство, на основании которого продавец строит или организует строительство предмета договора, а также идентификационные данные проекта строительства;
c) характер права продавца на земельный участок, на котором ведется строительство (право собственности или право суперфиция), а также основание приобретения данного права. В случае суперфиция должен быть указан срок суперфиция и последствия прекращения права суперфиция, предусмотренные законом и, по обстоятельствам, учредительным документом суперфиция;
d) передаваемая покупателю доля прав на земельный участок, здание и другие общие части;
e) если таковые имеются, описание прав исключительного пользования, предоставляемых покупателю на определенные общие части кондоминиума, в соответствии с учредительным документом кондоминиума;
f) предполагаемый срок ввода в эксплуатацию с указанием конкретной календарной даты;
g) общая стоимость и, при необходимости, график платежей в рассрочку;
h) если это согласовано – тот факт, что покупатель приобретает право собственности только после оплаты 95 процентов стоимости (оговорка о сохранении права собственности за продавцом).
Гражданский кодекс оговаривает, что должен приложить к договору застройщик. К договору прилагаются:
а) копия разрешения на строительство;
b) копия утвержденного в установленном порядке плана предмета договора.
Отдельно установлены обязанности застройщика по информированию инвесторов.
До заключения договора и по требованию покупателя в любое время в период исполнения договора продавец обязан доводить до сведения покупателя:
a) проект строительства с предоставлением при этом, по требованию покупателя, копии (за подписью под собственную ответственность продавца) проекта строительства или определенных листов, запрашиваемых покупателем;
b) учредительный документ кондоминиума и, если таковые имеются, устав ассоциации собственников в кондоминиуме и положение о кондоминиуме;
c) личность подрядчика и других поставщиков;
d) фактическое состояние строительства.
С 1 марта 2019 года вводится график внесения платежей. Оплата по договорам инвестиций должна соответствовать новым требованиям.
Платежи, сделанные покупателем по договору, не могут превышать следующих пределов:
–5% общей стоимости – после предварительной регистрации согласно, но до завершения закладки фундамента строения, в состав которого входит недвижимое имущество;
–35% общей стоимости – после завершения закладки фундамента строения, в котором находится недвижимое имущество;
–70% общей стоимости – после установки крыши и наружных стен строения, в котором находится недвижимое имущество;
–95% общей стоимости – после ввода в эксплуатацию строения, в котором находится недвижимое имущество;
–100% общей стоимости – после подтверждения права собственности согласно части (6) статьи 80810 ГК.
Если покупатель представил обоснованные претензии в отношении недостатков недвижимого имущества, то выплата 100% общей стоимости производится после устранения недостатков.
Кроме того, с 1 марта 2019 года покупатель жилья в новострое сможет требовать от продавца – компании застройщика возврата сумм, уплаченных по договору сверх пределов. Более того, до проведения предварительной регистрации договора об инвестициях (права собственности покупателя) запрещается взымать с приобретателя квартиры в новострое какие либо платежи.
Важнейшая гарантия установлена для покупателя, уже подписавшего акт приема-передачи квартиры в новострое. Как правило, акт формулируется таким образом, чтобы застройщик уже на этом этапе снял с себя обязательства по устранению возможных недостатков строительства. В большинстве случаев в акте указано, что покупатель не имеет и не будет иметь претензий к застройщику по поводу переданного жилья.
С 1 марта 2019 года действует правило, что подписание покупателем акта приема-передачи не лишает покупателя прав, вытекающих из наличия недостатков недвижимого имущества или работ, предусмотренных договором.
В то же время претензии покупателя по поводу недостатков не дают право продавцу отказаться от подписания акта приема-передачи.
В случае претензий застройщик уже не сможет запросто отказать в составлении акта передачи квартиры и послать потребителя в суд.
Недобросовестному строителю акт придется подписать, претензии выслушать, а недостатки исправить. Или пойти в суд и проиграть (будем надеяться!) покупателю, поскольку строить надо в сроки, качественно и по проекту, клиентов уважать, а закон соблюдать.
Покупатели будущих квартир нередко совершают распространенную ошибку. Прельстившись на низкие цены покупатели инвестируют деньги в строительство которые ведут малоизвестные компании. Недобросовестный застройщик замораживает строительство и начинает процесс банкротства, который может продолжаться годами. В итоге инвестор, сэкономив несколько тысяч евро, теряет весь капитал, предназначенный для решения квартирного вопроса, и вынуждены ходить по судам в поисках справедливости.
Инвестор – физическое лицо (истица) обратилась в суд против строительной компании (ответчик). В суде инвестор потребовала признать право собственности на квартиру и зарегистрировать документы в Агентстве публичных услуг.
Инвестор пояснила, что приобрела права на квартиру по договору цессии. Лицо, которое изначально заключило договор инвестиций и позднее уступившее свои права, полностью рассчиталось со строительной фирмой за будущее жилье.
Суд, рассмотрев требования истицы, установил, что право на квартиру в процессе строительства переуступалось трижды (!) уступалось одним инвестором в пользу другого. Переоформление проводилось по договорам цессии.
Строительная компания знала о переуступке прав и выдавала свое согласие. Договора цессии удостоверены нотариально и должным образом зарегистрированы.
Как оказалось все трое предыдущих инвестора успешно избавились не только от будущей квартиры, но и от проблем. А вот последнему приобретателю, точнее приобретательнице, не повезло. После того как инвестор приобрела права на будущую квартиру по договору цессии (четвертому по счету) – строительная компания объявила себя банкротом.
До банкротства строительная компания успела передать свои права на ведение строительства постороннему предприятию.
Суд констатировал, что спорная квартира больше не является частью долгов компании банкрота. До начала банкротства строительная компания уступила свои права на возведение жилого дома другой фирме, следовательно, предприятие-банкрот больше ничем не обязано истице.
Суд отклонил требования истицы о регистрации на ее имя жилья, приобретенного на основании договора цессии. В итоге инвестор, заплатив за будущую квартиру, осталась один на один со строителями-банкротами.
По новым правилам, установленным ст. 80812 ГК если в отношении продавца возбужден процесс несостоятельности, покупатель имеет возможность:
а) потребовать подтверждения предварительной регистрации его права собственности на недвижимое имущество и долю общих частей в том состоянии, в котором они находятся;
b) заявить о расторжении купли-продажи и потребовать возврата уплаченных сумм и других сумм, на которые он имеет право.
Если покупатель потребует признать его права собственности, управляющий процессом несостоятельности обязан подписать акт приема-передачи недвижимого имущества, в том состоянии в котором оно находится, при условии уплаты покупателем сумм причитающихся по договору, пропорционально выполненным этапам работ.
Подписывайся на Tax Expert
