Дарителей жилья предупредят

С 1 марта 2019 года Гражданский кодекс (ГК) действует в абсолютно новой редакции.

Одним из классических договоров, подвергшимся глубокой переработке, стал договор дарения. Каждый, кто намерен заключить договор дарения недвижимости (жилья) должен учесть ряд нововведений. Некоторые из них закреплены в законе, часть сформированы практикой.

Практика (судебная и нотариальная) закрепила правило, то дарить ценное имущество может только родственник родственнику либо супруг супругу. Договор, по которому одно физическое лицо дарит в ценное имущество постороннему лицу (не родственнику и не супругу) может быть аннулирован судом.

В условиях более чем скромного экономического роста подобная расточительность в Молдове маловероятна. Иными словами, не стоит обращаться к нотариусам с просьбой «прикрыть» договор купли-продажи договором дарения. С вероятностью в 90% проситель рискует получить отказ. Если подобный договор и будет заверен, он становится миной замедленного действия, который может быть обжалован в суде. Следует всегда закрепить на бумаге те отношения сторон, которые имеют место на самом деле. Не стоит прикрывать сделку, к примеру, по продаже дарением.

Формально, в ГК нет прямого запрета на дарение квартиры или дома в пользу посторонних лиц. Однако, в случае спора, суд будет очень внимательно изучать, а какова основа для подобной сделки, что связывает ее участников. Не исключено, что договор дарения с посторонними признают в суде недействительным, особенно, если он скрывает сделку по купле-продаже.

2. Новые варианты прав и обязанностей сторон.

Модифицированный Гражданский Кодекс предоставляет дарителям множество «опций». К примеру, подарив квартиру или дом детям, родители вправе закрепить за собой право пожизненного проживания и пользования соответствующим жильем. Право пожизненного пользования и проживания отмечается в договоре дарения и регистрируется в Кадастре. В дальнейшем без согласия родителей дети не смогут ни продать, ни заложить жилье.

Собственниками жилья станут дети, но они не смогут распоряжаться квартирой, без того чтобы учесть права родителей. Право собственности одаряемых будет «усеченным».

3. Дарителей предупредят.

Если дарители выбрали режим, при котором они не претендуют на жилплощадь, то по Модифицированному ГК этот факт отмечается в договоре.

Перед подписанием договора дарения жилья нотариус предупредит дарителей о последствиях. Дарители должны знать о том, что они не смогут требовать от одаряемых предоставить им жилплощадь или содержание. Важно, что нотариус обязан выдать дарителю подобную информацию на отдельном носителе. Дарителю вручается распечатка на бумаге или отдельное заявление на руки о том, что он не будет претендовать на жилую площадь и содержание.

Модифицированный ГК называет такую процедуру предупреждения преддоговорной обязанностью нотариуса.

Важно, что разъяснение прав дарителя должно происходить на понятном для дарителя языке.

4. Ловушка с выравниванием долей. Обойти наследство дарением.

Мы уже писали о том, что произошло с институтом наследования. Вкратце напомним. Статья 2515 ГК. Нисходящие родственники наследодателя (дети), призываемые к наследованию по закону, обязаны при разделе имущества между собой внести для выравнивания их долей все то, что они получили от наследодателя при его жизни, в той мере, в какой наследодатель не распорядился об освобождении от выравнивания.
Иными словами, если кто-либо из детей получил квартиру или машину по дарению в течение жизни наследодателя, то он обязан компенсировать другим наследникам стоимость полученного в дар имущества в случае, если даритель умер.

К примеру, в семье несколько детей. Отец при жизни одному из детей подарил квартиру. Такой подарок хотели и двое других, но отец решил, как решил.
Отец умирает. После его смерти еще остался дом, который получают дети уже по наследству. В соответствии со ст. 2515 ГК, ребенок, получивший при жизни умершего в дар квартиру должен компенсировать в денежном выражении стоимость квартиры своим братьям.

Помимо этого, у наследования по новым нормам есть еще масса других проблем и подводных камней. Функциональность правил о наследовании в новом виде остается под большим знаком вопроса.

Чтобы обойти правило о «выравнивании долей» лучше всего имущество распределить при жизни между потенциальными наследниками. При этом в договоре дарения следует отметить, что получатель дарения освобожден от выравнивания долей по ст. 2515 ГК.