Обстоятельства последних месяцев затронули рынок недвижимости. Кто то решил расстаться с «недвижкой» и продает всё. Иные, пользуясь неспокойными временами, скупают выгодные варианты. Большая часть, не дожидаясь лучших времен, решила не затягивать с поисками и выбирает «бюджетный» вариант, опасаясь обвала валюты и роста цен.
По счастью самые мрачные прогнозы обошли нас стороной.
Национальная валюта держится. Обвала экономики не произошло. Будем наедятся и не произойдет.
По нашей просьбе риэлторы, специалисты банков и нотариусы поделились неприятным опытом, который может пригодиться при вложении денег в недвижимость.
Некоторые правовые неприятности, о которых следует знать и которые способны «подстерегать» покупателей.
Обобщив сказанное, акцентируем внимание на трех спорных моментах.
Слово специалистам
1. «Скрытая» супруга (комментирует работник финансово-ипотечной структуры).
Факт, который общеизвестен – продажа имущества производится с согласия всех собственников. Если имущество куплено в браке, то для его продажи не обойтись без подписи супруги.
На первый взгляд нет ничего проще, чтобы проверить всех собственников. Есть электронный реестр недвижимости. В нем все данные о собственниках указаны. Выписка из Реестра недвижимого имущества содержит исчерпывающую информацию по объекту недвижимости.
С 2019 года открыт доступ к данным еще одного важного Реестра – Реестра населения. В нем можно сверить данные о браке и разводе, гражданском состоянии и детях собственников жилья.
Сверить и сделать вывод, кто должен прийти для подписания договора купли-продажи. Кто перед вами: собственник, без которого не обойтись или прости проживающее в квартире лицо, чья подпись для сделки не нужна.
И вот тут злую шутку с опытными специалистами сыграла массовая миграция наших сограждан за рубеж. Отправляясь с середины 90х в поисках лучшей доли на Запад, в ЕС, Канаду, Израиль и Россию, многие мигранты не отказывались от молдавского гражданства.
За границей они заключали браки, у них рождались дети. Кто то умирал и после него открывалось наследство. Эти факты гражданского состояния не всегда отмечались в молдавском Реестре населения (если заинтересованное лицо не обращалось в компетентные органы Молдовы)
Часто встречается ситуация, когда по данным молдавских Реестров собственник не состоит в браке на момент приобретения недвижимости. Он холост и не имеет детей. А на самом брак есть и не один да еще и с разводами, вот только соответствующая регистрация произведена за пределами Молдовы, в той же РФ или в стране ЕС.
В такой ситуации для молдавского государства соответствующее лицо может быть холостым, а недвижимость приобретенная де факто в браке, приобретена холостяком.
Молдавские реестры «не видят» зарубежную супругу, пока ее муж не зарегистрирует соответствующее свидетельство о браке в молдавских же реестрах.
Для молдавского учета заграничная жена не существует (если супруги не зарегистрировали свидетельство о браке в молдавском реестре).
То есть в молдавском Реестре недвижимости мы отмечаем единственного собственника. На самом деле собственность является общей с супругой, и для отчуждения нужно получить доверенность от супруги.
Как быть? Проверить реестры всех государств не представляется возможным, и если собственник утверждает, что на момент приобретения жилья он не был в браке, разумно потребовать от него письменное заявление с гарантией под личную ответственность: «в браке не состою, недвижимость моя личная, об уголовной ответственности предупрежден».
Дело в том, что закон предусматривает уголовную ответственность за предоставление нотариусу ложных заявлений. В случае обмана или утаивания своего гражданского статуса недобросовестный продавец рискует получить гражданский процесс с возмещением ущерба и стать фигурантом уголовного дела.
2. Купила сама, достроили в течение брака (комментирует нотариус).
Все что куплено до брака, получено в дар или по наследству является личной собственностью и согласия для продажи не требует.
Но бывает так, что дочери «на выданье» родители покупают небольшую квартиру. Дочь вступает в брак и уже вместе с супругом делается пристройка, проводится перепланировка, площадь недвижимости расширяется.
Как правило, и в этом случае по данным Кадастра недвижимости мы видим одного собственника, то есть супругу, получившую недвижимость до брака.
Однако капитальные вложения, проведенные после брака, могут стать помехой для сделки по продаже.
Если уже после брака одинокий собственник встретил свою вторую половину и совместно они сделали серьезный ремонт или добавили пристройку желательно получить нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу такой недвижимости.
3. Доля в общем доме и земле (комментирует риэлтор, сотрудник биржи недвижимости).
Далеко не всем по сердцу новострой, асфальт, автомобили и центр мегаполиса/района.
Многим по душе старый жилой фонд где-нибудь на окраине который можно перестроить со своему усмотрению. К примеру, долю уютного дома в общем тихом дворике.
Вкладывая деньги в такую недвижимость, следует помнить, что прикупив часть дома, покупатель навсегда связан с соседями (они же сособственники).
Желаешь реконструировать свою часть – проси согласие соседей, решили приватизировать земельный участок под домом – только совместно.
Решил продать – вначале получи отказ от права преимущественной покупки от соседей, то есть сособственников по дому.
Аналогичной ситуация может быть и при покупке квартиры. В столице есть немало районов одноэтажной недвижимости. Среди них так называемые бывшие «жил городки» советской постройки для различного рода специалистов: военных, сотрудников заводов, медиков и т.д.
По сути это одноэтажные дома на 2-3 квартиры, в которых проживают уже наследники бывших советских кадров. Жилье «на земле». Внешне оно как дом, но имеет статус приватизированной квартиры.
Предложения покупки такой недвижимости бывают очень заманчивы по цене и с возможностями: перестройки, пристройки, с гаражом, погребом, однако есть нюанс, если собственники тех самых двух трех квартир приватизировали землю, на которой построен дом, то они не могут продавать жилье без согласия соседей.
Пока что между специалистами ведется дискуссия, но большинство приходят к мнению, что и в этом случае соседи даже будучи собственниками отдельных квартир, связаны согласием для их продажи.
Подписывайся на Tax Expert
