КАК НЕ «ПРОГОРЕТЬ» НА СДЕЛКЕ С ЖИЛЬЕМ. Часть 1. Собственники и документы

КАК НЕ «ПРОГОРЕТЬ» НА СДЕЛКЕ С ЖИЛЬЕМ. Часть 1. Собственники и документы

НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ СДЕЛКИ ПО КУПЛЕ-ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ? КАКИЕ ПОДВОДНЫЕ КАМНИ МОГУТ УГРОЖАТЬ ПРОДАВЦУ И ПОКУПАТЕЛЮ?

С учетом судебной, нотариальной и наследственной практики описание всех аспектов могло бы занять не одну сотню страниц. Впрочем, на 90% это будут сугубо юридические тонкости, интересные узкому кругу специалистов. Основные принципы можно уместить на нескольких страницах. Что мы и постарались сделать в трех сжатых главах. Некоторые правовые определения мы упростили, чтобы проще донести суть, заодно постарались отойти от «канцелярского» языка, на котором пишутся законы, инструкции и правила.

В первой главе о том, как определить, кто собственник продаваемого жилья, что нужно подготовить (потребовать, получить заказать) для купли-продажи. Во второй главе – о нотариальной процедуре. В третьей – о расчетах сторон.

***
Прежде всего, сторонам сделки нужно уяснить, что они хотят получить в результате ее заключения. Каковы финансовые средства покупателя и насколько привлекательной является недвижимость продавца на рынке жилья. Началом служат различные рекламные объявления, которые могут дать представление о цене и условиях продажи квартиры. Квартиры, как правило, относятся к определенной «серии». Зная количество комнат, примерный район, с учетом наличия или отсутствия капитального ремонта, инфраструктуры несложно определить возможную цену для продажи или покупки жилья. Конечно, не стоит и пренебрегать услугами профессионалов, как-то агентства и маклеры. Однако, следует помнить, как минимум о двух обстоятельствах.

Во-первых, агентства по недвижимости берут немалый процент от реальной стоимости сделки: от 3% до 6% придется отдать маклеру.

Во-вторых, крайне проблематично привлечь маклера или агентство к материальной ответственности, если в процессе купли-продажи что-то пойдет не так и между сторонами возникнут проблемы. Основным союзником обеих сторон, как продавца, так и покупателя, выступает главным образом…нотариус. Именно его документы будут иметь основной вес, если стороны не найдут общий язык и дойдут до суда. Именно нотариуса первым вызовут в суд для дачи показаний и при неблагоприятном развитии событий привлекут к ответственности с виновной стороной.

Впрочем, есть, масса информации, владея которой, потенциальный продавец или покупатель сможет запросто быть заправским маклером по недвижимости. Конечно, имеется и масса практических деталей, нюансов, да и попросту определенного шестого чувства свойственного профессионалам – особого «нюха» на выгодную сделку. Мы же сосредоточимся на правовых аспектах данного вопроса.

Итак, после многочасовых поисков в сети и по объявлениям в газетах нашелся подходящий вариант. Стороны встретились, осмотрели будущее жилье (желательно в дневное время суток), сошлись в цене. Можно приступать к подготовке документов для оформления сделки. В юридическом, правовом плане в первую очередь следует определиться, кто является собственником жилья, и, соответственно, кто получит стоимость его продажи.

***
Первое что следует знать потенциальному покупателю – по сделкам купли-продажи квартир риск для покупателя всегда выше, чем риск продавца. Если между сторонами возникнет спор в суде, договор, возможно, будет расторгнут. В случае расторжения договора купли-продажи жилья продавец, в большинстве случаев, рискует, что его могут обмануть в цене (фальшивые деньги, неоплата). В случае расторжения договора в суде, продавец вернется в свою квартиру. Покупатель же рискует остаться и без денег и без квартиры. Чтобы не испытывать судьбу и не обивать пороги инстанций в качестве «потерпевшей стороны» начать нужно с того чтобы выяснить кто является собственником продаваемого жилья.

«Что за странный совет?» – возмутится удивленный читатель. Действительно, казалось бы, как просто – смотрим в «договор приватизации» или в договор купли-продажи (дарения, мены, инвестирования) или в свидетельство о праве на наследство и вот он наш собственник, он же и продавец.

На деле ситуация гораздо сложнее. Скажем даже больше, сами жильцы, проживающие в квартире еще с советских времен, не всегда могут с точностью сказать, кто из них просто жилец, а кто собственник. Данные Кадастра недвижимого имущества также могут не отражать некоторых, скрытых до определенного момента, собственников.

Предупредим несколько самых распространенных ошибок (заблуждений), связанных с правом собственности на жилье.

1. Квартира приватизирована (куплена), но собственник по незнанию или иным причинам не провел регистрацию сделки в Территориальном Кадастровом Офисе (бывшее – Бюро Технической Инвентаризации).

Перед тем, как начать процедуры по купле-продаже жилья следует убедиться в наличии штампа ТКО (Территориального кадастрового офиса) на правоустанавливающих документах по жилью, штамп должен содержать дату регистрации, подпись ответственного лица и кадастровый номер квартиры.

Действующее законодательство предусматривает жесткое правило – регистрация любой сделки с недвижимостью (дарение, купля-продажа, мена и.т.д.) должна быть проведена в Территориальном Кадастровом Офисе в срок не позднее течение трех месяцев с момента заключения сделки. За просрочку собственник может быть оштрафован. Право собственности на жилье возникает только с момента регистрации соответствующих документов на квартиру в Территориальном Кадастровом Офисе.

2. Квартира принадлежит нескольким собственникам, один из собственников умер, после него остались дети и внуки, которые пытаются продать жилье, не оформив наследство. Доля умершего по сути «висит в воздухе» и собственника не имеет. Поэтому и заключение сделки невозможно. Для продажи следует оформить наследство на долю умершего. И только регистрации свидетельства о праве на наследство в Кадастре можно начать процедуру продажу квартиры.

Ситуация может быть и еще более «закрученной» – умерло уже несколько поколений собственников квартиры: сначала – деды, потом – отцы, и только после смерти родителей дети (внуки) задумываются о возможной продаже. Но тут их, естественно, ожидает неприятный «сюрприз» – нужно оформить наследство.

Главная проблема – пропущенные сроки для принятия наследства. Хорошо, если наследники вовремя «спохватились» и задумались о вопросе принятия наследства в течение 6 месяцев после смерти одного из собственников. Как правило, трудностей с оформлением такого наследства у них не возникает. Наследники обращаются к нотариусу с заявлением о принятии наследства, выполняют все формальности, и 6 месяцев после смерти собственника получают наследство на долю квартиры, принадлежавшую умершему. Гораздо сложнее ситуация, если срок, установленный законом для принятия наследства, равный 6 месяцам был пропущен, и в течение данного срока никто из наследников к нотариусу не обратился. В этом случае многое будет зависеть от практики конкретного нотариуса. Формально, наследство можно принять, не только обратившись к нотариусу, но и посредством фактического вступления во владение наследственным имуществом.

Что следует понимать под фактическим вступлением? Кратко коснемся данного вопроса. Если наследник в течение шести месяцев проживал в квартире, оставшейся после умершего, оплачивал коммунальные счета, сделал косметический ремонт – все эти факты свидетельствуют о так называемом фактическом принятии наследства. Формально, такой наследник вправе обратиться с заявлением о принятии наследства и через несколько лет после смерти наследодателя. Но на деле далеко не все нотариусы, в случае пропуска срока для принятия наследства, берутся переоформлять жилье на наследника, вступившего в наследство фактически, но при этом не обратившегося в шестимесячный срок к нотариусу.

В случае отказа, наследнику придется обращаться в судебные инстанции, чтобы либо продлить срок для принятия наследства, либо через суд добиться признания факта вступления в наследство. Или поискать другого нотариуса, к слову в одном только городе Кишиневе их уже больше сотни. Одним словом – не стоит затягивать с оформлением бумаг после смерти собственника.

3. Договора «приватизации» и вопрос о собственниках. В 1993 году, в Молдове началась массовая приватизация государственных квартир. Во время существования МССР и до 1992-1993 годов граждане могли получить жилье либо в порядке очереди, либо вступив в жилищно-строительный кооператив, либо посредством купли-продажи. Купить можно было только дом или часть дома «на земле». Квартиры были государственной собственностью и не продавались. Жильцы могли только заключить договор мены государственного жилья или переехать в новую квартиру, если их жилищные условия улучшались в порядке очереди.

Массовая приватизация квартир проводилась посредством заключения между государством в лице местных органов власти с гражданами договоров купли-продажи, передачи-принятия жилья в частную собственность (в просторечии – договоров приватизации). Если у жильцов хватало стажа работы в определенной отрасли народного хозяйства, то приватизация квартиры проходила бесплатно, если стажа не хватало, необходимо было доплатить определенную сумму для приватизации бывшей государственной квартиры или внести так называемые боны народного достояния. Как правило, приватизировалась одна квартира на всех жильцов, которые на момент приватизации были прописаны в квартире.

Неприятный момент состоит в том, что в ходе массовой приватизации жилья, государство, заключая договора «приватизации» не указывало в этом документе всех участников приватизации. Договор «приватизации» заключался на имя так называемого основного квартиросъемщика (того кто получал ордер на квартиру в советские времена). Это же лицо указывалось в договоре «приватизации» в качестве приобретателя/собственника квартиры.

В ходе массовой кадастровой регистрации органами ТКО в 2003-2007 г.г. данные из договоров «приватизации» были переведены в данные Кадастра. Соответственно, в Кадастре, до определенного момента, может числиться только один собственник. На самом же деле собственниками является, как правило, вся семья, прописанная в приватизированной квартире на момент приватизации. Имея дело с покупкой или продажей приватизированной квартиры в первую очередь нужно получить в департаменте приватизации Примэрии список лиц, принявших участие в приватизации жилья. Таким образом, будет ясно, кто на самом деле является собственником квартиры.

3. Осторожно – несовершеннолетние (участник приватизации или иной собственник). Если одним из собственников жилья является несовершеннолетний (лица в возрасте до 18 лет), то применяются особые правила для продажи приватизированных квартир и жилья в целом.

А) Несовершеннолетний участвовал в приватизации. Для продажи такого жилья придется обращаться в Претуру соответствующего сектора Кишинева за получением разрешения на продажу (в органы опеки и попечительства). После подачи заявления, специальная комиссия местных органов власти обязана проверить насколько благополучной является семья, продающая квартиру, и в случае положительного результата, выдаст разрешение на продажу квартиры, в приватизации которой участвовал несовершеннолетний.

Абсурдно, но факт остается фактом. Закон предусматривает такое «особое» жесткое правило именно для продажи долей несовершеннолетних в приватизированных квартирах. Для продажи любого другого жилья, принадлежащего лицам младше 18 лет, или жилья где несовершеннолетние просто проживают, но не являются собственниками, разрешения органов опеки и попечительства не требуется. Кривая логика в данном вопросе просто поражает. Законодателя особо «беспокоит» судьба ребенка – собственника приватизированного жилья, а то, что на улице из-за нерадивых родителей может остаться ребенок – собственник другого жилья, законодателей, мягко говоря «не беспокоит».

Б) Несовершеннолетний является собственником квартиры (жилья), полученном им по любому другому основанию кроме приватизации. В этом случае согласия органов опеки и попечительства для продажи не потребуется, зато потребуется согласие родителей (кстати, как и в случае с приватизированным жильем).

Если недвижимость (в том числе приватизированная, купленная или полученная по дарению) квартира принадлежит несовершеннолетнему (до 18 лет) следует проявить максимальную осторожность. Для заключения сделки необходимо присутствие самих родителей (если ребенку нет 14 лет, то договор подписывается родителями), а если собственнику уже исполнилось 14 лет, то для заключения сделки необходимо «привести за ручку» всех троих: самого подростка – собственника его мать и отца. С 14 лет и до 18-летнего возраста договор подписывается самим подростком-собственником и его родителями, выражающими согласие с заключением сделки их ребенком. Нарушение данных правил может привести к судебному спору и возможному расторжению договора.

4. Наличие у собственника квартиры супруга (супруги) и/или брачный договор. Если квартира была куплена в браке, то она является общей совместной собственностью супругов. Таково общее правило. Естественно, что в правоустанавливающем документе, в том же договоре купли продажи, будет указан только один супруг. Второй супруг становится собственником автоматически. Однако наличие в договоре указания только одного из супругов отнюдь не означает, что квартира является личной собственностью того, чья фамилия значится в договоре. Если продаваемая квартира была приобретена в браке, но «записана» в договоре на одного из супругов – это автоматически общая совместная собственность супругов. Продажа недвижимости, которая является совместной собственностью супругов, возможна только при наличии нотариально заверенного согласия второго супруга на отчуждение. Данное согласие может быть выражено в форме нотариально удостоверенного заявления, в форме доверенности. Мы же советуем выбрать оптимальный вариант, чтобы оба супруга подписали договор купли-продажи. В этом случае сводится к минимуму риск того, что доверенность отменена или заявление с согласием на продажу отозвано. Итак, основной риск в том, что держа в руках правоустанавливающий документ продавца на квартиру, мы «не видим» второго супруга, который может быть собственником данного жилья, и обязан дать свое согласие на его продажу.

Не требуется согласия супруга или супруги, только в том случае, если квартира была получена в течение брака в дар или по наследству.

Также не требуется согласия, если квартира была приобретена до заключения брака или после его расторжения.

Важный момент состоит в том, что квартира может превратиться из личной собственности в общую собственность супругов, если в течение брака второй супруг сделал существенные вложения в данную недвижимость. К примеру, квартира была получена в дар до брака. Позднее собственница квартиры вышла замуж. После брака на средства мужа в квартире был произведен капитальный ремонт, произведена перепланировка, воздвигнута пристройка. В подобном случае лучше до продажи квартиры нужно получить нотариальное согласие супруга на отчуждение такого жилья, чтобы застраховаться от возможных судебных споров.

Еще один особый казус – наличие между супругами брачного договора. Если супруги заключили брачный договор, они могут оговорить особый режим своего жилья или иной собственности. Так, они могут «вывести» квартиры или дома, приобретенные в браке, из под режима совместной собственности и придать жилью статус личного имущества. К примеру, брачный договор может предусматривать, что квартира не будет общей собственностью, а будет принадлежать тому супругу, на имя которого заключен соответствующий договор.

5. Из предыдущего пункта вытекает еще одно заблуждение, часто встречающееся на практике, а именно попытка продажи квартир «с неавторизированными дополнениями». Речь о печально известных пристройках, постепенно превративших стандартные кишиневские дворы в подобие бразильских фавелл. Одно дело, если внутри квартиры собственник сместил стены, но площадь объекта осталась прежней и не имеется внешних изменений (к примеру, нового входа). Хотя и такую реконструкцию следует по большому счету проводить только при наличии разрешения (организация дополнительного входа точно не может быть сделана самостоятельно без разрешения). Стороны могут пойти на определенный риск и заключить договор купли-продажи такого жилья в отсутствие разрешения на строительство. Но опять же, риск будет существенным.

Совсем другая ситуация, когда у типового панельного дома или общежития в отсутствие всяких документов возведена пристройка, рядом выкопан гараж или оборудован погреб и небольшая двухкомнатная квартира или даже комната выросла по площади в три – четыре раза. Если эти архитектурные «шедевры» в виде пристроек, гаражей, заборов сделаны в отсутствие разрешения на строительство, настоятельно рекомендуем отказаться от сделки, а собственнику – решить до продажи вопрос о сдаче строительства в эксплуатацию. По действующему законодательству государственные органы вправе зафиксировать нарушения и принять решение о сносе «излишеств» за счет виновного.

6. Продается доля жилого дома без учета права преимущественной покупки. Как мы уже говорили выше продать любую недвижимость можно только с согласия всех ее собственников и лучше всего, чтобы все собственники, сколько бы их ни было, явились лично для проведения сделки, и подписали договор купли-продажи. Но есть особая категория жилья, для продажи которой необходимо не только согласие всех непосредственных собственников, но и, скажем так, несколько иных лиц.

Жилье может обладать отдельным входом, отдельной системой отопления и счетами за коммунальные услуги, но на самом деле может быть не квартирой, а долей в жилом доме. К примеру, одной второй, одной третьей или даже пятью двадцатьдевятой долей жилого дома. Хотя в реальном мире, это будет добротная часть старой постройки в историческим центре или на окраине.

К примеру, двое хозяев проживают в большом частном доме под одной крышей, разделенном на две половины несколько десятилетий назад. Дом разделен на две идеальных доли по ½ доле. Каждая ½ доля может иметь несколько владельцев. То есть половиной дома вполне может владеть по праву собственности семья из трех человек. В Кишиневе немало такой недвижимости, построенной в тихих улочках «частниками» еще в середине прошлого века («нижняя» Ботаника, часть Буюкан, «нижняя» Рышкановка, «Старая Почта» и.т.д.).

Как правило, данный вариант предпочитают приобретать те покупатели, кто хотел бы сам перестроить под нужды семьи «дом на земле» в тихом месте подальше от шумных проспектов. Вот только продаваться будет не «дом на земле» а скорее всего доля в объекте недвижимого имущества. Казалось бы просто – в нашем примере все трое собственников половины дома должны явиться в нотариальную контору для заключения договора купли продажи, подписать договор, получить деньги и передать недвижимость новому счастливому жильцу. И тут опять же кроется подвох. В этом случае, помимо всех вышеперечисленных правил, следует учесть, что собственник оставшейся 1/2 доли (проще говоря сосед наших продавцов) должен дать заявление, в котором он отказывается от так называемого «права преимущественной покупки». Заявление нужно удостоверить нотариально. Только при наличии отказа от права преимущественной покупки можно продавать и покупать оставшуюся 1/2 долю. Данное правило будет действовать все время, пока на жилой дом будет сохраняться так называемая долевая собственность. Закон устанавливает, что собственники доли обязаны сначала предложить продать свою долю сособственнику, то есть владельцу оставшейся 1/2 доли. Проще говоря – соседу за стенкой.

Уйти от такого правила можно только одним единственным способом – сособственники до момента выставления на продажу недвижимости заключают договор о прекращении совместной собственности на принадлежащий им дом. Естественно, что «прекратить совместную собственность» не так просто и далеко не всегда возможно с инженерной и правовой точки зрения. Этот вопрос потребует немало согласований-проектов. Но «игра стоит свеч». Если долевая собственность будет прекращена, хозяин каждой половины дома из нашего примера недвижимости сможет продавать и покупать ее как ему заблагорассудится, не беспокоясь о соблюдении права своего соседа по дому на преимущественную покупку.

7. Квартира получена по наследству. Казалось бы, вот тут все просто – достаточно свидетельства о праве на наследство по закону или по завещанию и уже можно сделать вывод, кто получил жилье по наследству. Однако и в этом случае возможны варианты. Внимательно изучаем свидетельство о праве на наследство. В нем указывается, кому и какая доля квартиры выдана. Не всегда наследник получает всю недвижимость целиком. Если изначально квартира принадлежала супругам, один из которых умер, то наследство открывается только на 1/2 (одну вторую) долю жилья. Нотариус выдает свидетельство об определении долей на имя пережившего супруга, а уже оставшуюся 1/2 (одну вторую) долю перераспределяет между наследниками умершего.

8. Квартира получена после смерти так называемого выгодоприобретателя по договору отчуждения с пожизненным содержанием. Кратко о сути договора – одинокий пенсионер или инвалид (выгодоприобретатель) заключает договор с посторонним лицом (приобретатель), которое обязуется содержать престарелого или инвалида до момента смерти. Взамен на содержание после смерти переходит к приобретателю. Ценой приобретения квартиры становится содержание пенсионера или инвалида. И цена эта очень велика. Проблема таких договоров – непонятный «исход дела». Классик сказал об этом довольно просто и ёмко

«Но, боже мой, какая скука
С больным сидеть и день и ночь,
Не отходя ни шагу прочь!
Какое низкое коварство
Полуживого забавлять,
Ему подушки поправлять,
Печально подносить лекарство,
Вздыхать и думать про себя:
Когда же черт возьмет тебя!»

Пенсионер может прожить еще много лет, а расходы на его содержание вести нужно каждый день, в то время как цена на жилье будет постепенно падать с учетом износа и рыночных цен.

Далеко не всегда хватает и терпения у приобретателя работать со специфическим контингентом в виде пенсионера или инвалида. Вот и бывает зачастую, так что стороны не выдерживают и расторгают договор отчуждения с пожизненным содержанием досрочно. Однако при расторжении такого договора расходы пенсионер или инвалид не вернет. Другие же наоборот, проявляют стойкость и «держатся» до момента смерти выгодоприобретателя. Только после этого, и при наличии свидетельства о смерти на руках у приобретателя органы Кадастра снимают с квартиры запрет и ее можно продавать. Отчуждать жилье до момента смерти выгодоприобретателя (пенсионера или инвалида который находится на содержании) запрещено.

Поэтому если перед вами собственник, получивший квартиру по договору отчуждения с пожизненным содержанием, не стесняйтесь потребовать свидетельство о смерти выгодоприобретателя в оригинале. Чтобы не приобрести квартиру «с довеском».

9. «Новострой» (белый вариант). Огромная тема для правовых исследований. Какими только договорами не изобилует попытка привлечь частный капитал для строительства очередной многоэтажки – подряд, субподряд, договора инвестирования, договора об инвестициях, об ипотеке и инвестициях, просто документы с названием договор.

В просторечье «белый вариант» это стены, минимальная штукатурка-отделка, стеклопакет, минимум канализации и простенькая входная дверь, при хороших раскладах – санузел. Пустой бетонный блок с окнами и входной дверью. Как правило, приобретаются на основании договора «об инвестировании», а завершает процесс перехода права собственности подписание акта приема передачи. До момента регистрации в Кадастре акта приема-передачи «инвестор» собственником квартиры не является (формально она еще строится). Только после того, как строительство будет завершено и квартира будет передана «инвестору» по акту, а он зарегистрирует акт в органах кадастра, из «инвестора» он станет собственником.

Главный риск всех новостроев – скачки цен на валютных рынках и жадность компаний-затройщиков, которые добавляют несколько этажей к проекту после его утверждения. В результате новострой может зависнуть на уровне нескольких этажей. Зато если дом успешно сдан, у новых хозяев есть прекрасная возможность сделать жилье полностью под себя – благо застройщик не особо «церемонится» с внутренней отделкой.

Для продажи пресловутого «белого варианта» понадобится представление инвестиционного договора и акта-приема передачи построенного жилья в собственность. Если квартира приобретена в браке – согласие супруги. Естественно, что если данная квартира уже перепродавалась, то правоустанавливающим документом будет не договор инвестирования, а к примеру договор купли-продажи.

После того как выяснен вопрос с собственниками жилья, следует проверить наличие у всех них удостоверений личности и перейти к следующему этапу подготовки – получению в ТКО Выписки из реестра недвижимости и Справки об оценке жилья. После получения данных документов собственники обращаются в Территориальную налоговую инспекцию для получения справки об отсутствии долгов, по налогам на недвижимое имущество

***
Таким образом, встречается несколько основных «пакетов» документов, подтверждающих право собственности и, соответственно, «вариантов» права собственности на жилье:

Приватизированные квартиры. Для продажи понадобится договор купли-продажи, передачи-принятия жилья, справка об участниках приватизации, для несовершеннолетних – согласие органов претуры.

Купленные квартиры. Для продажи понадобится договор купли-продажи квартиры и согласие супруги, если квартира приобретена в браке.

Квартиры в так называемом «невострое», приобретенные у компании-застройщика. Для продажи необходим «инвестиционный» договор, акт приема-передачи построенного жилья в собственность. Если квартира приобретена в браке – согласие супруги. Естественно, что если данная квартира уже перепродавалась, то правоустанавливающим документом будет не договор инвестирования, а к примеру договор купли-продажи.

Реконструированное жилье – помимо правоустанавливающих документов понадобится протокол об окончательной приемке сделанной реконструкции, зарегистрированный в Кадастре.

Квартира, полученная по дарению – договор дарения. Выписка из реестра недвижимости и Справка об оценке жилья. Справка с Территориальной налоговой инспекции об отсутствии задолженностей

Квартира, полученная по наследству – свидетельства о праве на наследство и возможно свидетельства об определении долей (внимательно смотрим на доли наследников).

Доля жилого дома, – правоустанавливающий документ, плюс отказ сособственника от права преимущественной покупки.

Квартира, полученная после смерти так называемого выгодоприобретателя по договору отчуждения с пожизненным содержанием – договор отчуждения с пожизненным содержанием, свидетельство о смерти выгодоприобретателя.

Ну и, конечно же, для любой сделки с жильем понадобится заказать в Кадастровом офисе Выписку из реестра недвижимости и Справку об оценке жилья. После чего нужно и справку с Территориальной налоговой инспекции об отсутствии задолженностей. Однако акцентируем внимание читателя, что именно по данному правилу вскоре грядут серьезные изменения. На момент написания данной статьи Правительство Республики Молдова внесло законопроект, согласно которому для продажи недвижимости больше не понадобиться получение документов в Кадастре и в Налоговой инспекции. Последнее слово как всегда останется за парламентариями.

***
В завершение отметим, что ни один законодательный или подзаконный акт не содержит исчерпывающего списка документов, которые необходимо представить для купли-продажи жилья. До начала 90-х в МССР, а затем и в Республике Молдова некоторое время действовала старая советская инструкция по ведению нотариальных действий, содержавшая рекомендации «на все случаи жизни». Недвижимость на тот момент еще не была приватизирована, а рынок жилья отсутствовал как таковой. По инерции государство даже распределяло до середины 90-х квартиры «по очереди». Вскоре началась массовая приватизация жилья, квартиры и земли стали свободно продаваться и отчуждаться. Таким образом, Инструкция МССР устарела морально.

До настоящего времени ни законодатель, ни Правительство, ни профильные министерства не озаботились проблемой создать документ, хотя бы приближенный по качеству к инструкции МССР по нотариату, поэтому нотариусам приходится работать, опираясь на собственный опыт и руководствуясь общими нормами закона.

Исходя из этих обстоятельств, нотариус, удостоверяя сделку с жильем, вправе требовать от сторон представления дополнительных документов. К примеру, документов, подтверждающих гражданское состояние, дату вступления в брак, дату регистрации развода, свидетельства о рождении несовершеннолетних детей.

КАК НЕ «ПРОГОРЕТЬ» НА СДЕЛКЕ С ЖИЛЬЕМ. Часть 2. Запреты на продажу, возможные недостатки и предварительный осмотр квартиры

Подписывайся на Tax Expert