КАК НЕ «ПРОГОРЕТЬ» НА СДЕЛКЕ С ЖИЛЬЕМ. Часть 2. Запреты на продажу, возможные недостатки и предварительный осмотр квартиры

КАК НЕ «ПРОГОРЕТЬ» НА СДЕЛКЕ С ЖИЛЬЕМ. Часть 2. Запреты на продажу, возможные недостатки и предварительный осмотр квартиры

Хотя мы и обещали уложиться всего в три главы, но некоторые вопросы потребовалось расписать подробнее. Поэтому в сегодняшней главе – о возможных недостатках жилья, казусах при его осмотре и об ограничениях, которые следует снять до момента продажи.

КАК НЕ «ПРОГОРЕТЬ» НА СДЕЛКЕ С ЖИЛЬЕМ. Часть 1. Собственники и документы

О документах и собственниках мы рассказывали в первой главе. Далее следуют вопросы осмотра жилья, выявления возможных долгов, недостатков, снятие запретов на отчуждение (если они есть). Стороны должны решить как будет происходить оплата цены за продажу, назначить дату освобождения квартиры и определиться, что из мебели и предметов обстановки продавец оставляет покупателю, а что забирает до момента освобождения квартиры.

Перед тем как решить извечный гамлетовский вопрос «быть или не быть» покупателям следует задуматься, удовлетворены ли он осмотром квартиры, а продавцу следует подумать – все ли он подготовил к продаже. Например, не забыл ли он предупредить покупателя о возможных недостатках жилья, не имеется ли запретов на продажу и неоплаченных долгов.

***
Договор купли-продажи определяется в законе как договор, по которому продавец обязуется передать вещь (квартиру) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять данную вещь и оплатить продавцу обусловленную цену.

Договор купли-продажи квартиры считается заключенным с момента его нотариального удостоверения, но право собственности на жилье у покупателя возникает только с момента регистрации договора в Кадастре недвижимого имущества, который ведет Территориальный кадастровый офис. До момента регистрации договора собственником жилья остается продавец.

Основные обязанности сторон по договору купли-продажи квартиры можно свести к нескольким пунктам.

Продавец обязан передать квартиру в собственность покупателя без недостатков материального и правового характера.

Покупатель обязан принять квартиру от продавца и оплатить оговоренную цену.

Таким образом, первостепенная обязанность продавца – сообщить покупателю обо всех материальных и правовых недостатках продаваемого жилья, как скрытых, так и явных. Первостепенная обязанность покупателя – оплатить деньги за продажу.

Строго по закону, продаваемая недвижимость не должна иметь юридических и материальных недостатков, должна быть пригодной для проживания, а также соответствовать всем жилищным и санитарным нормам. На практике жилье и продается и покупается абсолютно разное, вот только о недостатках жилья продавцы «вспоминают» неохотно.

Закон разделяет недостатки продаваемого жилья на две категории – недостатки правового характера и недостатки фактического характера.

Недостатки правового характера – это наличие долгов по коммунальным услугам, задолженности по налогам, наличие залога (ипотеки) в отношении жилья, наличие прав третьих лиц на квартиру.

Недостатки фактического характера – различные дефекты, к примеру, проблемы с электропроводкой, отоплением, потрескавшиеся стены, «убитая» канализация, и.т.д.

Юридическое значение имеет вопрос не о том, в чем суть недостатка, а о том предупредил ли продавец покупателя о возможных недостатках. Оговорены ли эти недостатки в договоре купли-продажи. Продавец будет привлекаться к ответственности только в том случае, если покупатель докажет, что стороны не оговорили недостатки жилья ни в договоре ни между собой. Как видим, вопрос доказывания будет весьма непростым. Покупатель будет настаивать, что продавец сжульничал и навел «лоск», скрыл недостатки, продавец, наоборот, будет обвинять покупателя в том, что тот все видел и недостатки были ему известны. Процесс может затянуться и его исход будет неоднозначен.

Покупатель вправе предъявлять продавцу претензии по поводу недостатков, о которых продавец не поставил в известность, сразу после их обнаружения, но не позднее установленного договором сторон срока. Если договором срок не установлен, требования по недостаткам недвижимости могут предъявляться в срок не позднее одного года. Однако даже это еще не гарантирует, что через год после продажи продавец может забыть о сделке.

Судебная практика изобилует спорами, которые начинаются по различным основаниям из сделок двадцатилетней давности, длятся годами и заканчиваются ничем, кроме обогащения адвокатов, посредников и, конечно же, самих судейских блюстителей правопорядка. Профилактика и амбулаторное лечение – всегда лучше операции, а в нашем случае громкого и дорогого судебного процесса. Не стоит доводить данную проблему до суда. Как говорил герой известного произведения «человек не должен судиться, это пошлое занятие» и следует заметить, был весьма в этом прав.

Чтобы предупредить возможные разногласия сторон нужно внимательно подойти к вопросу предварительного осмотра жилья, изучить наличие долгов и запрещений на продажу квартиры, оговорить момент оплаты цены и дату освобождения недвижимости. Как правило, все проблемы возникают по причине постоянной спешки и бесконечного «я спешу – я уезжаю за границу на работу». Покупка квартиры – это крупная инвестиция, а значит и риск потерять большую сумму денег. К заключению данной сделки ни в коем случае нельзя подходить в спешке. Лучше отложить любые дела на неделю и потратить лишнее время на формальности, чем судиться годам.

***
Долги по коммунальным платежам
Коммунальные услуги проверяются по квитанциям и через фирмы – поставщики. Также информацию о наличии долгов можно получить в Муниципальном предприятии (бывшем ЖЭК), в правлении Кооператива, если дом был построен жилищно-строительным кооперативом. «Новострой», как правило, управляется ассоцициацией жильцов – некоторые данные можно получить и в бухгалтерии ассоциации. Это в принципе, понятно, тем более, что многие покупают квартиры именно с «долгами» – так дешевле. Кто-то улучшает жилищные условия и переезжает из трехкомнатной квартиры в общежитие на окраине, а кто-то из села – в центр Кишинева. Вспоминая слова одного из бывших президентов, Кишинев это город для «богатых» людей.

Важно помнить и другое – в отличие от законодательства соседей (и даже законов ПМР), наш Гражданский кодекс весьма либерален. У некоторых стран-соседей квартиру с «долгами» по коммуналке продавать запрещено, а у нас такая продажа разрешена и, видимо, даже поощряется, что вполне укладывается в тезис 90-х годов «о городе только для богатых людей». Задолжал по коммунальным, не тянешь хорошую квартиру – продай, и съезжай в общежитие.

Итак, продавец имеет право выставить на продажу квартиру с непогашенными долгами по коммунальным услугам. Но при этом продавец обязан предупредить покупателя о долгах. Однако и покупателю не стоит доверять продавцу, а следует проверить «счета». Если покупатель, что называется, «прошляпит» данный момент, долги будут «привязаны» к его новой собственности. Весьма сомнительно, что недобросовестного продавца можно будет быстро привлечь к ответственности по суду. Разбирательство затянется на годы, а свет и газ отключат через месяц неоплаты.

Многие заблуждаются, считая, что за наличие долгов по коммунальным услугам несет ответственность нотариус, который удостоверил договор купли-продажи. Якобы в обязанность нотариуса входит проверка счетов за коммунальные услуги. Это не так. Нотариус не обязан проверять и выявлять наличие долгов по коммунальным услугам, а продавец не обязан предоставлять нотариусу справку о том, что по квартире нет долгов по «коммуналке».

Вот налоги по недвижимости – это святое. Оплату налога на недвижимость нужно подтвердить специальной справкой. Для продажи квартиры справка об отсутствии налогов по недвижимости обязательна, без нее сделка не состоится, а за «коммуналку» отвечают сами стороны договора – спасение утопающих дело рук самих утопающих.

***
Запрет на продажу недвижимости
Наличие запрещений и обременений проверяется по Выписке из реестра недвижимости, которую выдает Территориальный кадастровый офис. Чтобы не заказывать справку в Кадастре, можно обратиться к нотариусу и в порядке предварительной консультации получить электронную выписку из Реестра недвижимого имущества. По сути это тот же документ, только без печати.

Бывают несколько видов запретов-обременений. Вот самые распространенные:

1. Квартира заложена банку (находится в ипотеке). Для продажи такого жилья нужно сначала вернуть все долги банку, снять обременение, потом уже начинать процедуру продажи. Продать квартиру «в ипотеке» другому лицу можно только с согласия кредитора. Как правило, это банк, давший кредит, и принявший квартиру в залог. Процедура долгая, дорогостоящая и таящая немало рисков.

2. На квартиру наложен запрет со стороны судебного исполнителя. Причина может быть любой. Неоплаченный штраф, невнесенный налог, долги по микрокредитам, административное правонарушение и вероятно уже скоро… долг по медицинскому страхованию.

Пусть даже сумма штрафа или сумма долга будет «микроскопической» по сравнению со стоимостью квартиры. Данное обстоятельство не помешает судебному исполнителю наложить запрет. Увы, но государство не прощает нам ни лея задолженности, но при этом не отвечает ни за что и ни на копейку перед гражданами. Опыт наложения запретов у судебных исполнителей очень богатый.

Пример. Семья продает приватизированную квартиру. Собственники: отец, мать и двое совершеннолетних детей. Отец нашел покупателя – договорился о цене. Несколько недель сын отвозил свои вещи и освобождал жилье к продаже. Пару раз нарушил правила движения – получил штрафы, но по «запарке» забыл и не рассчитался по всем квитанциям. Отец пошел в Кадастр за выпиской – а там запрет на продажу. Поскольку срок оплаты штрафов истек, судебный исполнитель уже «накинул» запрет. И все из за неоплаченного штрафа, который меньше стоимости квартиры в тысячу раз. Весело в этом случае бывает только судебному исполнителю – ему светит гонорар. Остальным участникам сделки грустно. Им придется снять данный запрет. Естественно, что пока судебный исполнитель не получит деньги по штрафу, запрет так и будет «висеть на недвижимости». Сделка откладывается – покупатель нервничает. И самое обидное – даже не драконовские штрафы за нарушения ПДД, давно перегнавшие всю Европу. Обидным будет то, что придется рассчитываться еще с судебным исполнителем, который просто «сделает деньги на ровном месте».

В Молдове действуют драконовские цены за так называемые «услуги» судебного исполнителя. Фактически государство придумало и повесило на шею граждан частных судебных вымогателей, которые просто «тупо» отпиливают свой процент поверх суммы любого штрафа. «Мальчик» или «девочка», отправившая конверт и помаравшая бумагу на принтере в офисе, чтобы выслать уведомление о штрафе, попросит не много не мало, а пару тысяч леев в собственный карман. Увы, но чтобы снять запрет и не сорвать сделку придется заплатить не только штраф государству, но и внести плату за «услуги» этого горе-солдата правопорядка. Если все штрафы и «услуги» судебного исполнителя оплачены, запрет на продажу будет снят. Судебный исполнитель даст, как мы уже отметили совсем не безвозмездно, подтверждение, что собственник чист перед законом, которое нужно будет представить в Кадастровый офис. После этого Выписка из Кадастра не будет содержать сведений об ограничениях.

На светофоре для сторон сделки, наконец то вместо красного зажжется желтый сигнал…

Впрочем, не стоит газовать со светофора как «БМВ» с литовскими номерами. Решим до конца вопросы с осмотром и поговорим о возможных фактических недостатках квартиры.

***
Вот уж где понадобиться внимательность оперативника спецслужб, так это при осмотре покупаемого жилья. Опытный риелтор тут на вес золота или пригодятся друзья-знакомые-коллеги, уже покупавшие жилье. Любой опыт в плюс. Да, услуги риелтора будут недешевыми, но знания фактической стороны недвижимости могут стать бесценным.

Осмотр следует проводить в дневное время и неспешно. У риелтеров имеется целая система осмотра квартир для оценки и выявления потенциальных недостатков. В первую очередь, они советуют поговорить с хозяином о реальной причине продажи. Заодно и посмотреть насколько он будет откровенным. Вполне возможно, что причиной смены жилья являются адские соседи или серьезный недостаток жилья, а возможно, все более прозаично – хозяина «задушили» высокие тарифы и он хочет сменить квартиру на более скромное жилье. Любой выявленный недостаток – повод для торга и возможность снизить цену.

Как правило, осмотр начинается со двора и придомовой территории и заканчивается оценкой толщины стен, состояния рам, окон, стыков и труб.

При внешнем осмотре оценивается наличие парковки, зелёных насаждений, наличие наружного освещения, далее – общее состояние подъезда, чистота стен и наличие ламп на лестничных клетках, наличие мусоропровода, кодового замка.

В домах старого фонда есть масса проблем, с которыми можно столкнуться, к примеру, тонкие внешние стены, из-за которых зимой будет холодно или сыро, дефекты стен за толстыми обоями, неузаконенная перепланировка, пристройка, объединение двух квартир или комнат без разрешения.

Саму квартиру рекомендуют осматривать без мебели или хотя бы с возможностью ее передвижения. Необходимо досконально исследовать стены, потолок и пол.

Стоит также посмотреть на вид с балкона и на балкон со стенами с улицы. Да и кстати – вид из окна не последний вопрос – его придется наблюдать продолжительное время.

Отдельный пункт и скрытая угроза – безумные соседи, проживающие через стену, которые способны превратить жизнь покупателя в ад. Соседом может оказаться алкоголик, собиратель-скупидом, просто неблагополучная семья. Самое плохое – все эти представители «темной стороны силы» редко проявляют себя днем и часто ведут исключительно ночной образ жизни. Как их «подловить»? Рассказываем. О многом скажет состояние лифта, двора и подъезда. Если лифт загажен, подъезд изобилует окурками, стены в надписях и матюгах, это уже дает некоторое представление о будущих соседях. Можно попробовать поговорить со старожилами дома, сидящими на скамейках у входа бабулями, лишней эта информация не будет. Неплохо посетить двор и подъезд в вечернее время – сразу будет видно какая «публика» проживает по соседству.

Если бы машина времени была изобретена в Молдове, то вряд ли бы кто-то полетел на ней на сто лет вперед. Фантастику наши граждане не любят и не понимают, предпочитая чтению «простий дин кэрць», пикник и шашлык с кумэтру.

С другой стороны и люди мы склада чисто практического. Хотим – не хотим, а живем одним днем, и до прекрасного-далеко уж точно не дотянем. А вот прокатиться бы стоило, ну хотя бы на 10 лет вперед, чтобы посмотреть, даст или не даст неугомонный примар разрешение на стройку перед домом, в котором вы намерены купить квартиру.

Увы. Машины времени в нашем распоряжении не имеется, а вот примар был, есть и будет. Поэтому подумать лет на 5-6 вперед придется самим. Если покупается новострой или квартира в парковой зоне, вполне возможно, что вскоре вместо обещанного вида на живую природу, птичек-белочек придется созерцать стену еще одного горе-новостроя, который воткнут под окнами. Жадность кишиневской примэрии при раздаче земель под строительство не знает границ. Даже когда примар лично обещает защитить сквер, на его месте, как по хлопку тормозных дисков вырастает многоэтажка. Впрочем, оставим градоначальника забавляться своими игрушками в любимом гараже, а в качестве совета отметим, что перед покупкой следует лишний раз подумать, а не построит ли с выбранным нами домом примэрия еще один такой же дом. О потенциальном новострое под окнами может свидетельствовать ровная, не застроенная и не заасфальтированная площадка, огороженная территория, не снятый после строительства забор, спиленные деревья, отсутствие детской площадки. Если есть такие подозрения, но квартира подходит по остальным параметрам, можно смело выторговать снижение цены.

Ни в коем случае нельзя заключать договор купли-продажи поспешно, только из-за низкой стоимости жилья и его привлекательного вида – необходимо учесть абсолютно все, что можно и не заметить во время первого осмотра. Но бывают примеры, когда некоторые особенности квартиры нельзя признать недостатками и стороны просто заходят в тупик – всему виной типовые особенности, с одной стороны строительства, а с другой стороны высоких цен на коммуналку.

Пример №1. Родители, работающие в Италии, выслали дочери-студентке деньги на покупку квартиры. Она нашла подходящий вариант – дешевая «однушка» в одной из многоэтажек на Новых Буюканах. И все было в квартире на месте – ванная, плита, холодильник, новый бойлер, мебельный гарнитур и косметический ремонт. Стороны «ударили по рукам». У продавца был пакет документов готов и в тот же день стороны заверили договор у нотариуса. На следующие сутки счастливая покупательница переехала. Каково же было удивление «студентки», когда она обнаружила, что плита на кухне не газовая, как она предполагала, а электрическая. Предполагала. Но не спросила. А продавец и не настаивал. Дом был высотным – квартира на 15-м этаже. Газ в такие дома не поставлялся централизовано выше 11-го этажа из соображений пожарной безопасности. И это при том, что квартира осматривалась сторонами три раза. После долгих споров, встреч, угроз и жалоб продавцы и покупатель решили оставить все как есть, благо, что в остальном квартира (кроме злощасной плиты) оказалась вполне уютной. Хотя все могло бы закончиться довольно долгой судебной тяжбой с неизвестным исходом.

Пример №2. Молодой человек приметил для покупки недорогую квартиру в старом жилом фонде. Квартира была отремонтирована, снабжена всем необходимым. Но покупатель не спросил, а продавец и не напомнил, что весь дом уже десять лет централизованно отключен от подачи горячей воды. Обнаружил покупатель данное обстоятельство случайно спустя полгода, когда зимой случилась авария в электросети и бойлер, установленный в квартире, вышел из строя. Дело удалось уладить относительным «миром» только потому, что цены на 1 куб. метр горячей воды, как в известном анекдоте, почти сравнялись со стоимостью элитных сортов алкоголя. Прикинув возможные цены на оплату горячей воды и стоимость работы бойлера, покупатель решил отказаться от своих претензий. Однако спор сторон вполне мог приобрести и судебный характер.

Пример № 3. Часто стороны берут для заключения сделки адвокатов, которые больше времени проводят в судах, чем занимаются недвижимостью. Шаг конечно интересный, но приводит порой к интересным ситуациям. Покупатель и продавец пришли на консультацию с документами в сопровождении двух молодых адвокатов. Пакет документов для продажи был полностью готов. В последний момент выяснилось, что продавец не предоставил одну квитанцию за электричество. Адвокаты, до этого заскучавшие, взялись рьяно отрабатывать свой хлеб и спорить, кто же должен платить за электроэнергию. Ни стороны, ни адвокаты, ни риелтор, не догадались сделать куда более важную вещь – просто перевернуть Выписку из реестра недвижимого имущества и посмотреть на обратную сторону документа. Увлеченные жарким спором о долге в несколько сотен леев, стороны не обратили внимание на то, что в реестре недвижимого имущества имеется запрет на продажу квартиры в связи с крупным штрафом. Просто напечатан он был на обороте Выписки из реестра.

***
Если квартира кажется подходящей по своему состоянию и цене, если стороны решили все вопросы с документами и долгами остается только окончательная проверка документов – и решение нескольких организационных вопросов. Вот краткое резюме.

Начнем с удостоверений личности сторон и собственников жилья. На дату заключения договора у всех участников сделки должны быть в наличии действительные удостоверения личности, желательно, чтобы срок действия документов не истекал в ближайшее время.

Далее смотрим все собранные правоустанавливающие документы. Сверяем соответствие всех площадей, адресов реальному положению вещей и документам из ТКО (Выписке из Реестра и Справке об оценке). Проверим наличие в них всех подписей и печатей.

Изучаем Выписку из Реестра недвижимого имущества и Справку об оценке недвижимости, нужно убедиться, что в этих документах не указаны обременения или запрещения в отношении недвижимости.

Уточняем данные о всех собственниках по документам из ТКО.

Иногда квартиру продает не сам собственник, а его представитель, действующий на основании доверенности. Когда перед Вами не собственник квартиры, а его представитель, действующий по доверенности, нужно обращаться к нотариусу, удостоверившему данную доверенность, и проверить является ли данная доверенность действительной. Обратите внимание на полномочия представителя по доверенности. Доверенность на продажу квартиры должна содержать право представителя заключать договор купли-продажи, получить денежную сумму от продажи жилья, если представитель не наделен такими полномочиями, сделка не может заключаться по доверенности.

Проверяем в Налоговом бюро по месту нахождения недвижимости наличие долгов по налогам в отношении покупаемой квартиры, проверяем в организациях-поставщиках коммунальных услуг наличие задолженностей по коммунальным платежам в отношении квартиры.

Если приобретаемая квартира подвергалась реконструкции или перепланировке, то продавец должен представить покупателю разрешение местных органов власти, а также решение о принятии в эксплуатацию всех изменений, с печатью ТКО о проведении государственной регистрации. Если таковые документы отсутствуют, покупатель будет нести административную ответственность за незаконную перепланировку или пристройку, а после уплаты крупного штрафа будет обязан за свой счет провести легализацию незаконной перепланировки или пристройки.

Далее необходимо достигнуть договоренностей о способе передачи денег (банковская ячейка, счет, перевод), и обговорить такие моменты, как дата выписки жильцов из квартиры дата передачи недвижимости, техническое состояние квартиры в момент их передачи.

По достижению договоренностей можно представить документы нотариусу и договориться о времени и дате сделки.

КАК НЕ «ПРОГОРЕТЬ» НА СДЕЛКЕ С ЖИЛЬЕМ. Часть 3. Нотариальное удостоверение договора и расчеты между сторонами

Подписывайся на Tax Expert