Начнем с практической точки зрения…
Вопрос №1 – поиск квартирантов. Где найти надежного человека, который и рассчитается вовремя, и проблем не доставит? Об агентствах и маклерах замолвим слово. Прибегнуть к их услугам просто, однако, помните о двух обстоятельствах: номер раз – маклер заберет себе в качестве оплаты за услуги стоимость первого месяца найма, номер два – маклер, равно как и его агентство, не отвечает за качество нанимателей, которых вы примете. Жильцы не рассчитались за найм – Ваши проблемы. Маклер только «сводит» клиентов друг с другом, а дальше – «взятки гладки». Маклера не несут правовой и, тем более, материальной ответственности за нарушения своих клиентов. С Вами не рассчитались – остается только взыскивать сумму долга в судебном порядке.
Если ищем сами, то «с порога» исключаем несколько категорий потенциальных «клиентов»:
- первая категория – ближайшие родственники и друзья (слишком велик риск не получить денег за найм, а то и вовсе остаться с долгами за коммунальные услуги – не подавать же в суд на близкого родственника?!);
- вторая категория – молодая и якобы женатая пара. Не стесняйтесь спросить, какое гражданское состояние у молодых людей. Пусть предоставят документы! «Игры в семью» плохо заканчиваются. Если молодые люди не расписаны, очень велика вероятность, что они рассорятся, и будут «перетягивать» друг у друга право жить в Вашей квартире, а то и вовсе сбегут в разных направлениях;
- третья категория – добродушные наниматели, настаивающие на том, чтобы Вы сдали им квартиру без договора, по «джентльменскому», так сказать, устному, соглашению. Излишне говорить, что подобные наниматели способны «кинуть» хозяев в любой момент, несмотря на последовательную оплату в течение нескольких месяцев. Главное, помните, что документы, то есть договора найма, это, как сказал бы классик, это наше «ВСЁ»! Сдача квартиры в найм без документов карается законом (пусть и не Высшей мерой наказания, но весьма болезненным штрафом);
- четвертая категория – одинокие холостяки в возрасте 45 и более лет, иностранцы и, да простят меня читатели, сотрудники полиции или органов прокуратуры. Будет излишним докучать нашим читателям историями о беспредельном поведении молодых «прокуроров» или о хамстве почувствовавших сладкое бремя власти молодых «майорах-капитанах» полиции. Оставьте к их услугам общежития профильных ведомств. Если уж были случаи, когда агрессоров, избивших директора ассоциации жильцов целого дома полиция отпустила «с миром», то зачем такие «защитники правопорядка» Вам в Вашей собственной квартире? На такого жильца Вы никогда не найдете «управу»! Поинтересуйтесь у нанимателя, где он работает.
Итак, наниматели найдены, условия обговорены. В первую очередь предложите оставить «страховую сумму» – стоимость найма за месяц. Поясните, что это «страховка», которая будет возвращена, если по окончании найма клиенты не натворят дел – мебель будет в первозданном состоянии, наниматели не сломают газовую плиту, не испортят телевизор.
К слову, плату за найм необходимо прописать в договоре «на месяц вперед», иначе нет шансов рассчитаться с «налоговой». Об этом чуть далее. Если клиенты против страховой суммы или письменного договора – смело откажитесь от таких «компаньонов». Или см. п. I.
Вопрос №2 – форма договора. Его не обязательно заключать нотариально. Достаточно набрать текст и распечатать его на принтере, подписать обеим сторонам – всё договор действителен. Обязательно составьте список оборудования/вещей, передаваемых нанимателям, и отметьте в приложении к договору показатели счетчиков коммунальных услуг.
Договор найма квартиры не обязательно заключать в нотариальной форме и не нужно регистрировать в Кадастре. Только при условии, что квартиранты будут жить в квартире более трех лет, договор нужно регистрировать в «Кадастре».
Самый практичный вариант – договор на 1 год. Ни «Кадастр», ни нотариус не понадобятся. Образец договора можно скачать у нас на Портале.
А вот в Налоговой инспекции договор регистрировать необходимо, вне зависимости от сроков найма, причем обратиться для регистрации нужно в тот же день, в который договор был подписан. И не днем позже!
Плавно мы выходим к вопросу №3 – налоги и регистрация договора найма.
Для регистрации договора собственник квартиры – он же «наймодатель», обязан предоставить в Территориальную Налоговую инспекцию сектора, где находится недвижимость, следующие документы:
- удостоверение личности и его копию;
- 2 экземпляра договора найма (подписывайте его в 3 экземплярах – один останется жильцам, один – налоговой инспекции и еще один – хозяину, с отметкой о регистрации в «налоговой»);
- документы, подтверждающие право собственности хозяина на квартиру.
С данным пакетом документов необходимо обратиться в налоговую инспекцию по месту нахождения жилья, сдаваемого в найм.
Инспектор проставит на договоре печать, внесет сведения о квартире и хозяине в базу данных, и выдаст IBAN – номер счета, на который хозяин квартиры, обязан не позднее первого числа каждого месяца вносить 7% от суммы наемной платы. И так – до конца срока найма, указанного в договоре.
Обязанность хозяина по оплате 7% от стоимости найма должна исполняться неукоснительно, вне зависимости от того, рассчитались ли с ним жильцы или просрочили оплату.
Только при условии регистрации договора найма в налоговой инспекции и ежемесячного удержания и оплаты 7% от стоимости найма государство не будет иметь претензий к хозяину квартиры.
Если налоговая инспекция или участковый инспектор Полиции выявят факт сдачи квартиры внаем без выплаты подоходного налога или без регистрации договора, Налоговая инспекция получит право не только оштрафовать хозяина, но и взыскать невыплаченную стоимость подоходного налога.
Подписывайся на Tax Expert
