Первый месяц карантина завершился, и наступили сроки внесения наемной платы. Многие снимают офисы и помещения, а работать нет возможности. Как быть? Является ли пандемия форс-мажором? Можно ли требовать освобождения от оплаты?
За год до пандемии в Молдове произошло важное событие. 1 марта 2019 года вступил в силу закон о модификации Гражданского кодекса (ГК). Законодатель переписал большинство норм гражданского закона.
Вместо понятия «форс-мажор» модифицированный ГК оперирует терминами «оправданное невыполнение обязательств», «обстоятельства, оправдывающие неисполнение», «оправдание ввиду препятствия» (ч. (1) ст. 901, ст. 903 и ч. (1) ст. 904 ГК).
Юристы, разработавшие проект изменений, придерживаются мнения, что понятие «форс-мажор» устарело. «Форс-мажор» заменили более актуальными конструкциями (ч. (1) ст. 901, ст. 903 и ч. (1) ст. 904 ГК). Авторы оправдывают изменения опытом ЕС, Румынии и Российской Федерации.
Итак, освобождает ли ситуация с вирусом нанимателей от оплаты найма?
Большинство специалистов считает, что платить придется. Оснований для освобождения нет.
Какие аргументы приводят юристы? Для понимания правовой конструкции юристы приводят пример с договором о предоставлении услуг Интернета.
Допустим, что между предприятием-поставщиком услуг (провайдером) и потребителем, заключен договор о предоставлении услуг на доступ к сети Интернет. Потребителя подключили, сеть исправно работает. Провайдер присылает счета, потребитель пользуется услугами и вносит оплату.
В какой то момент все компьютеры потребителя выходят из строя. На починку техники уходит неделя. Компьютеры не работают – их «лечат» от вируса. Пока техника в ремонте сеть Интернет доступна для клиента. Наконец, компьютеры починили и можно работать.
Будет ли потребитель освобожден от оплаты за Интернет на то время, что чинились компьютеры? Многое зависит от договора. Но, скорее всего, абонентскую плату за Интернет придется выплатить в полном объеме. Факт поломки компьютеров на оплату не повлияет.
Услуга предоставлялась по заключенному договору. Есть оговоренный тариф, есть пакет услуг, есть обязательства по оплате. Потребитель обязался оплатить услуги, а провайдер их предоставил.
Воспользовался потребитель услугой или не воспользовался, не влияет на обязательства потребителя по оплате.
Юристы проводят параллель с договором найма помещений для работы, торговли, оказания услуг или профессиональной деятельности.
Да, Правительство запретило работать ресторану или магазину, снявшему помещение. Однако, решение Правительства не влияет на обязательства нанимателя по договору.
Правительство или комиссия по ЧП не является стороной договора найма. Сторон в договоре найма всего две: наймодатель и наниматель. Отношения нанимателя и наймодателя частно-договорные. Если предприятие не работает по требованию Правительства, это не влияет на обязательства по выплате наемной платы.
Сдавая помещение в найм, наймодатель не должен думать о том, насколько успешным будет бизнес нанимателя. Риск того насколько бизнес будет успешным, несет наниматель, который снял помещение для работы.
Иными словами риск несет все тот же ресторан, или магазин. Прогорит наниматель или разбогатеет, работая в съемном помещении не интересует собственника, единственный интерес наймодателя – постоянный приток денег от сдачи недвижимости.
В чем состоят обязательства сторон по договору найма?
Упрощенно: наймодатель обязан предоставить помещение, которое отвечает определенным требованиям, а наниматель обязан аккуратно платить за найм.
Основным обязательством нанимателя является оплата.
С учетом действующих норм ГК следует ответить на простой вопрос: есть ли у нанимателя чисто техническая возможность платить?
Банковская система продолжает работать. Безналичные расчеты в Молдове никто не отменял. Следовательно, у нанимателя есть техническая возможность оплатить найм.
Если технических препятствий по оплате наниматель не имеет, он обязан выполнить свое обязательство. Препятствие, оправдывающие неисполнение, отсутствует.
Другой вопрос в том, что у нанимателя нет денег. Он не работал и не получил прибыль. Как быть нанимателю, если он не способен платить?
Ответ юристов в данном случае сводится к тому, что наниматель и наймодатель должны использовать возможности, предоставляемые ст. 1083 ГК – чрезвычайное изменение обстоятельств.
Наниматель должен известить наймодателя (письменно или е-майлом) о том, что он не может выполнить обязательства по оплате и запросить проведение переговоров сторон о снижении цены. Стороны должны сесть за стол переговоров и выработать решение, будь то отсрочка или снижение цены.
Авторы изменений отмечают, что по структуре ГК и с учетом принципа добросовестности (ст. 11 ГК), наймодатель обязан вступить в переговоры по требованию нанимателя. Отказаться от переговоров он не имеет права.
Стороны договора путем переговоров могут попытаться найти общий язык и договориться о скидке на выплату. Если договориться не удается, сторонам остается судебный порядок разрешения спора.
Сложившуюся ситуацию юристы называют ситуацией утраты интереса к договору.
Поскольку оплата найма приносит одни убытки наниматель (магазин, салон, предприятие) утрачивает интерес выполнять договор найма. Утрата интереса не освобождает от обязательств.
Ситуация с наймом помещения для ведения коммерческой (профессиональной) деятельности может отличаться от случая к случаю.
В рассмотренной выше ситуации, наймодатель не запрещает доступ к недвижимости, помещение доступно, но работать запрещено. В силу запрета Правительства наниматель (ресторан/пиццерия/салон красоты/кофейня) не принимает клиентов и не работает. В этом случае обязательство по оплате найма сохраняется.
Иная картина вырисовывается, если помещение взято в найм в торговом центре (деловом центре), а собственник центра перекрыл общий вход и нанимателей не пускает, ссылаясь на требования Правительства.
Если у нанимателя нет отдельного входа, а доступ к помещению ограничен, считается, что договор найма приостановлен. Авторы изменений в ГК, анализируя подобные случаи, придерживаются мнения, что наниматель вправе приостановить выплату.
Договор найма будет приостановлен, а наниматель имеет право прекратить выплату на время, пока он не имеет доступа в помещение.
Таковы предварительные выводы по вопросу пандемии и найму. Отметим, что многое в итоге будет зависеть от позиции судебной практики.
Не будем забывать, что обязательства сторон будут рассматриваться судами с учетом заключенного договора. Если в договоре найма стороны ни словом не упоминают вопросы форс-мажора, спор будет разрешаться с учетом положений модифицированного Гражданского кодекса.
Если вам понравилась эта статья, не забудьте поставить «Лайк».
Подписывайся на Tax Expert
