Трудности при продаже приватизированной квартиры

Продажа приватизированного жилья является весьма специфической сделкой, зависящей от множества нюансов. В 90% случаев приватизация означает, что у одной квартиры есть несколько собственников. Их собственность являет совместной. Право собственности на приватизированную квартиру может быть с определением долей или без определения долей. Как правило, до 2000-х годов приватизация квартир происходила без определения долей в недвижимости.

Как показывает практика, основные проблемы при продаже приватизированной квартиры сводятся к трем:

• неправильное оформление доверенности на продажу одним из участников приватизации;
• отсутствие согласия от супруги собственника, которая не принимала участие в приватизации (приватизация с доплатой);
• отсутствие разрешения органов опеки по попечительства для продажи квартиры, в приватизации которой участвовал несовершеннолетний;

В начале 1993 года в Молдове началась массовая приватизация государственных квартир.
До 1993 года граждане МССР-РМ могли получить жилье тремя способами:

• в порядке «очереди»;
• вступив в «жилищно-строительный кооператив»;
• посредством заключения договора купли-продажи.

Купить можно было только дом или часть дома «на земле». Квартиры были государственной собственностью и не продавались.

Жильцы, получившие квартиру от государства, были только нанимателями, но не собственниками. Они могли заключить договор мены государственного жилья на другую квартиру в любом городе бывшего Союза. Переехать в новую квартиру можно было, если жилищные условия требовали улучшения (к примеру, в семье появлялись дети). Отношения, связанные с жильем, регламентировались Жилищным кодексом (в настоящее время утратил силу). Право на проживание в государственной квартире удостоверялось специальным документом – ордером. В нем указывался глава семьи – основной квартиросъемщик и члены семьи, которые имели право проживать в соответствующей квартире. Прописка (регистрация) в квартире давала право на проживание.

С одной стороны, граждане не были собственниками квартир, но с другой их выселение из квартир без предоставления другой жилой площади было практически невозможно. Выселение допускалось в исключительных случаях и на практике почти не применялось. Если умирал основной квартиросъемщик, квартира не наследовалась, ордер переоформлялся на другого члена семьи, пережившая супруга и дети продолжали жить в той же квартире. По сути, договор найма жилья с государством был бессрочным.

Однако все хорошее и бесплатное имеет свойство заканчиваться. С 1992 года жилищная концепция изменилась. Государство решило передать все квартиры в собственность граждан и одновременно прекратить бесплатное предоставление жилья «по очереди». Кто не успел получить жилье по очереди – тот опоздал, зато те кто успел, получали право на приватизацию квартиры. Документально отказ государства от обеспечения граждан жильем был закреплен в Концепции жилищной политики, принятой в 1994 году. Выдача квартир по очереди прекратилась, и началась эпоха приватизации.

Как правило, схема приватизации выглядела следующим образом – глава семьи, на которого был выписан ордер, обращался в Примэрию. Комиссия по приватизации проверяла соблюдение условий и составляла на готовом бланке договор приватизации (если уж быть точным договор купли-продажи, передачи-принятия жилья в частную собственность, договор приватизации – название в просторечье). К договору прилагался список лиц, которые принимают участие в приватизации квартиры. С полученными от комиссии документами глава семьи обращался в государственную нотариальную контору и заключал договор приватизации. В 99% случаев остальные участники не указывались в договоре приватизации и не подписывали его.

Точно также в договоре о приватизации не было указано кому и какая доля в приватизированной квартире принадлежит.

В итоге в договоре приватизации указывался только глава семьи (на которого был выписан ордер еще во времена МССР), хотя собственниками квартиры становилась вся семья.

Спустя 10-15 лет после начала процесса приватизации концепция снова изменилась, местные органы власти стали передавать жилье не просто в общую собственность, а в собственность с определением долей. В договорах «приватизации» комиссия по приватизации стала указывать какая идеальная доля в квартире будет получена каждым участником приватизации.

На нашем портале неоднократно освещалась тема продажи жилья (посмотрите архив статей), однако есть некоторые тонкости продажи приватизированных квартир, о которых знает далеко не каждый адвокат или риелтор.

Мы уже писали о том, что продажа приватизированной квартиры возможна только с согласия и с участием всех участников ее приватизации. И вот тут и кроется главная проблема – ведь благо общее и благо конкретное редко встречаются вместе.

Основной вал приватизации пришелся на 1995-1999 г.г. Не самое лучше время. Возьмите для продажи любую приватизированную квартиру и в 70% случаев вы обнаружите, что один из участников приватизации давно обосновался за пределами Р.М. В смутные 90-е многим участникам приватизации было всего по 16-20 лет. Большинство из коренных жителей столицы тех лет, приватизировав жилье, без зазрения совести покидали Молдову в поисках лучшей жизни.

С тех пор минуло двадцать лет. Массовая миграция за эти годы напоминала улицу с двухсторонним движением. Горожане и жители столицы мигрировали в ЕС, РФ и за океан, а жители сел бежали от нищеты в Кишинев, оставляя жилые дома в деревнях и райцентрах или продавая их по бросовым ценам. Когда то бодрые и полные сил основные квартиросъемщики, отцы советских еще семейств неизбежно постарели, да и пост-советским детям, заставшим перестройку и развал Союза уже давно за 40 лет. На рынке жилья сложилась ситуация, при которой собственникам приходится (обстоятельства заставляют) решать судьбу приватизированных квартир: либо продать, либо разменивать полученное когда то от государства жилье. Дети увозят родителей за рубеж. Супруги, прожив десятки лет за рубежом разводятся, создавая собственные семьи в ЕС. Большие квартиры меняются на меньшие по площади – стоимость коммунальных услуг большой квартиры стала непомерной для пожилых и неподъемной для молодых. Рынок приватизированного жилья пришел в движение, порой и без желания хозяев квартир.

Как было отмечено, продажа приватизированной квартиры возможна только с согласия всех лиц, принявших участие в ее приватизации. Все участники обязаны явиться в нотариальную контору и подписать договор. Поскольку один или несколько участников приватизации в большинстве случаев постоянно проживают за рубежом, для продажи квартиры необходимо выслать в Молдову нотариальную доверенность.

И вот тут начинаются проблемы. Доверенности, которые участники приватизации присылают в Молдову, содержат ошибки в изложении полномочий. Собственники не различают продажу квартиры приватизированной «по долям» и квартиры, приватизированной «без определения долей».

Проблема состоит в следующем. Если на продажу выставлена квартира, в ходе приватизации которой не определены доли каждого участника, то участникам приватизации достаточно выписать доверенность, в которой полномочие на продажу будет выражено следующим образом:
«…доверяю продать, за цену и на условиях по усмотрению представителя, квартиру, в приватизации которой я принимал участие…».

Как правило, это квартиры, приватизированные до 2000-х годов.

Совсем другая картина вырисовывается, если еще в ходе приватизации, квартира сразу была приватизирована по долям, и это было указано в договоре приватизации. Как правило, это квартиры, приватизированные после 2000-го года. Если в договоре приватизации указано, что квартира переходит по 1/4 (к примеру) доле в собственность каждого участника приватизации (с указанием фамилии и имени в договоре приватизации), то общими фразами для продажи такой квартиры в доверенности не обойтись. Если участник приватизации такого жилья не может явиться для проведения сделки лично, он обязан выдать доверенность на имя представителя с указанием в тексте, какую точно долю квартиры представитель будет продавать
«…доверяю продать, за цену и на условиях по усмотрению представителя 1/4 (одну четвертую) долю квартиры, в приватизации которой я принимал участие…».

Без указания точной доли сделка по продаже не состоится.

Приватизация квартиры могла происходить без оплаты денежных средств или с выплатой определенной суммы. В соответствии с законодательством приватизация квартир допускалась из расчета определенного количества квадратных метров на каждого участника приватизации. Если участников приватизации было мало, а площадь квартиры была большой, то до передачи квартиры в собственность, будущие участники приватизации обязаны были внести определенную денежную сумму в государственный бюджет. Как правило, суммы, которые платились в бюджет для приватизации, были невелики (и уж точно несравнимы с рыночными ценами на жилье). После того как денежная сумма оплачивалась в бюджет, участники приватизации приносили из банка подтверждение платежа и заключали договор приватизации. Квартира переходила из государственной собственности в собственность участников приватизации с небольшой доплатой.

В чем же подвох? Нередко один из участников уже был женат на момент приватизации квартиры, а его супруг или супруга в приватизации не мог участвовать (к примеру потому что уже приватизировал другую квартиру). В этом случае для продажи квартиры понадобится согласие не только всех участников приватизации, но и супруги участника, который на момент приватизации состоял в браке. Сложно, не так ли? Поясним на примере.

Квартира приватизирована семьей: отец, сын и дочь. Супруга отца и мать детей в приватизации не участвовала (ранее она приватизировала другое жилье). Приватизация проходила с доплатой. Отец выплатил государству денежную сумму в размере 1500 леев. Договор приватизации был заключен с отцом и детьми по долям, но супруга в приватизации не участвовала.

Вот тут то и кроется подводный камень. В рассматриваемом примере, супруг оплатил деньги за приватизацию, поскольку он был в браке, эта денежная сумма является общей собственностью супругов, следовательно, и доля супруга в квартире будет совместной с его женой собственностью. Хотя бы жена и не принимала участие в приватизации данного жилья. Таким образом, до продажи квартиры от супруги нужно будет получить либо письменное нотариально удостоверенное согласие на продажу либо доверенность на продажу. Без соблюдения прав жены сделка может быть оспорена в судебном порядке. В суде адвокаты смогут доказать что потраченные деньги на приватизацию были общей собственностью супругов, следовательно и распоряжаться квартирой без согласия супруги муж не имел права.

Один из самых сложных видов сделок продажа квартиры в приватизации которой принял участие несовершеннолетний, который на момент продажи приватизированной квартиры не достиг возраста 18 лет. Сложность состоит в том, что продать такое жилье можно только с согласия органов опеки и попечительства. Для его получения родителям несовершеннолетнего надо обратиться в соответствующую претуру сектора Кишинева или в Приэмрию (в других населенных пунктах).

Проблема в том, что заседания комиссии, дающей согласие, проводятся далеко не каждый день, и процесс получения согласия затягивается. Если согласие органов опеки получено, то дальнейший порядок действий сторон по следке будет зависеть от возраста несовершеннолетнего. Если несовершеннолетний продавец младше 14 лет, то достаточно предоставить для продажи квартиры его свидетельство о рождении. Несовершеннолетний не подписывает договор и его присутствие не обязательно, подписывают договор его родители.

Гораздо сложнее обстоит дело, если продается приватизированная квартира, а один из продавцов достиг возраста 14 лет но младше 18 лет. В этом случае подросток обязан прийти лично для проведения сделки, при себе он обязан иметь удостоверение личности гражданина и свидетельство о рождении. Кроме того, подпись подростка на договоре в обязательном порядке должны подтвердить оба родителя, которые вместе с подростком подписывают договор. То есть действуют и от себя и как законные представители несовершеннолетнего.