Предприятие намерено приобрести ряд земельных участков у физических лиц. Большинство из продавцов (собственников земель) не находятся в стране и выдали доверенности на продажу. Некоторые представили доверенности, удостоверенные нотариусами иностранных государств (США, Канада, Российская Федерация, Румыния). Часть собственников удостоверили доверенности в Молдове.
Каковы особенности проведения сделок, если одна из сторон действует по доверенности?
На что следует обратить внимание при покупке земли (или иной недвижимости) по доверенности, чтобы избежать возможных споров?
Для начала отметим, что «классическая» или нотариально удостоверенная форма доверенности предусматривает, что в ней (как и в любой другой доверенности) указана дата и место составления, перечислены личные данные доверителя – лица, выдавшего доверенность, данные представителя, лица, на имя которого доверенность выдана, а также детальные полномочия (что и как должен делать представитель для доверителя). Также необходимо указать срок действия доверенности.
Доверенность, выданная без указания срока действия, является действительной. Однако, срок действия такого документа ограничивается одним годом, исчисляемым с даты выдачи.
Доверенность должна быть подписана доверителем, если она удостоверена нотариально – то и нотариусом, содержать печать нотариуса и номер по реестру нотариальных актов.
Доверенность, в которой не указана дата ее удостоверения (дата выдачи), является недействительной.
Вкратце такова «азбука» или «азы» работы с доверенностями и представителями. Большинству менеджеров и бухгалтеров эти правила известны. Мы же остановимся на ряде практических особенностей, а также «подводных камнях» сделок, заключаемых по доверенности.
В практическом плане, в первую и главную очередь, следует обратить внимание на полномочия представителя. Иными словами, необходимо внимательно изучить текст доверенности и выяснить есть ли в ней прямое указание на право продажи соответствующего имущества. Часто собственник ограничивает представителя лишь правом получения документов и заключения договора задатка или предварительного договора, но без права продажи земли или недвижимости.
Естественно, если доверенность предполагает право на продажу земли или иной недвижимости, она должна быть либо заверена молдавским нотариусом либо иностранным нотариусом, либо удостоверена консульством (посольством) Молдовы, если гражданин находится за пределами страны.
Плохо, если доверенность написана слишком «лаконично» и еще хуже, если она слишком «широко» написана. «Подвох» в том, что полномочия представителя не должны быть ограничены одной общей фрaзой, к примеру, «представлять мои интересы во всех организациях по всем вопросам связанным с продажей недвижимости, расписываться и выполнять все действия и формальности» или – «распоряжаться всем моим имуществом». Наличие «резиновых» обтекаемых формулировок в доверенности – прямой путь к судебному разбирательству. Такой документ можно оспорить в суде из-за нечеткости полномочий представителя, в итоге предприятие купившее недвижимость рискует остаться и без земли и без денег, выплаченных продавцу.
Для продажи земли или любой другой недвижимости, доверенность, помимо детальных данных доверителя, (лица выдавшего доверенность) и представителя (лица, получившего доверенность) должна включать в себя точный адрес и кадастровый номер земельного участка или иной недвижимости, подлежащей продаже. На практике нотариусы стараются не удостоверять договора купли-продажи земельных участков или недвижимости по доверенности, в которой не указан кадастровый номер недвижимости, подлежащей продаже.
Доверенность должна предусматривать напрямую, что представитель вправе получать у покупателя причитающиеся доверителю (собственнику земли) денежную сумму за проданную недвижимость. Если в доверенности данные полномочия отсутствуют – рекомендуем отказаться от сделки. Если деньги от продажи земли попадут в руки недобросовестного представителя без согласия собственника участка, который пусть и выдал доверенность, но не намеревался доверять представителю получение денег, покупатель гарантировано будет втянут в судебный процесс с неизвестным исходом.
Не в последнюю очередь следует обратить внимание на срок действия доверенности, сличить паспортные данные представителя, с теми, что указаны в документе и убедиться, что у паспорта или удостоверения личности представителя не истек срок действия. Нередко, недвижимость выставляется на продажу годами, – к моменту, когда покупатель будет найден, срок доверенности уже может истечь. Аналогичным образом, за несколько лет личные данные представителя могут измениться несколько раз (к примеру, представитель сменил паспорт или фамилию в результате заключения брака, потом развелся и заключил новый брак – в результате у него могли смениться два-три удостоверения личности с разными фамилиями). В случае разночтений лучше отказаться от сомнительной сделки.
Во-вторых, в практическом плане, следует обратить внимание на состояние доверенности как документа. По закону в доверенности не допускается наличие подчисток или подтирок, неоговоренных исправлений. Технические ошибки при наборе текста, конечно же, возможны. Но, если была допущена техническая ошибка или описка (опечатка), то эта неточность в тексте аккуратно зачеркивается самим нотариусом. Рядом с этим местом указывается правильный вариант, проставляется печать и подпись нотариуса рядом с исправлениями. В конце доверенности отмечается, что ее текст был исправлен нотариусом, а также еще раз проставля¬ется печать и подпись нотариуса (или консула, если документ удостоверен в консульском/посольском учреждении). Если доверенность содержит неоговоренные исправления, велика вероятность подделки документа.
Покупая землю или любую иную недвижимость по доверенности от представителя, следует знать, что доверенность, на основании которой действует представитель, может быть в любой момент отменена доверителем. Гражданский кодекс дает право лицу, выдавшему доверенность в любой момент отменить ее. Без объяснения причин. В любой момент! В техническом плане это производится посредством подачи заявления нотариусу или иному лицу (консулу) удостоверившему доверенность о том, что доверенность отменена, а полномочия представителя отозваны. И это самое «скользкое» обстоятельство, которое характеризует сделки по доверенности. Чтобы предупредить негативные последствия, необходимо предпринять два основных мероприятия.
1. Постараться связаться с нотариусом (консульским учреждением) заверившим доверенность от продавца и получить подтверждение о том, что соответствующая доверенность не отменена доверителем и является действительной на момент продажи земли или другой недвижимости.
2. Настоять на том, чтобы в тексте договора о купле-продаже земли или иной недвижимости было указано, что представитель, под свою личную материальную ответственность, гарантирует тот факт, что доверенность не отменена и является действительной на момент заключения соответствующего договора купли-продажи.
Особую внимательность следует проявить при работе с доверенностями, выданными за пределами Республики Молдова.
Если доверенность выдана в странах Содружества Независимых Государств или в Румынии, то данный документ может быть принят для проведения сделки без дополнительной легализации или апостилляции. С данными государствами Молдова заключила договора и конвенции о взаимной правовой помощи. Желательно перевести и удостоверить перевод данной доверенности на государственный язык.
Особая группа – это доверенности, которые должны быть апостиллированы. К данной группе относятся доверенности от имени граждан Р.М., удостоверенные нотариусами в странах, подписавших Гаагскую конвенцию 1961 года. Конвенция для подписавших ее стран установила специальный знак упрощенный порядок признания документов. На них проставляется специальный (штамп) – апостиль (к примеру США, Италия). Апостиль проставляется на официальных документах, в том числе на доверенностях, оформленных в одном государстве (например, в Италии) и подлежащих передаче в другое государство (в Молдову). Апостиль заменяет процедуру сложной консульской легализации. Если на доверенности, удостоверенной за рубежом иностранным нотариусом, стоит специальный штамп апостиля, для использования данного документа в Молдове достаточно его перевести
Процедуры апостиляции и нотариального удостоверения регламентируются внутренним законодательством соответствующей страны. К примеру, в США доверенности от наших граждан для использования в Р.М. удостоверяются нотариусами в достаточно простой форме – под текстом с полномочиями и подписью доверителя американский нотариус проставляет свою печать и подпись. Как правило, печати американских нотариусов имеют прямоугольную формы и содержат дату окончания срока действия лицензии соответствующего нотариуса. Апостилляцией доверенностей в США занимаются государственные секретари штатов. Апостиль в виде отдельного документа пришивается к доверенности и в таком подшитом виде доверенность (в оригинале) должна быть представлена в Р.М. Далее доверенность необходимо на государственный язык в Молдове и предоставить по месту требования. В Италии нотариально удостоверенные доверенности апостилируют Прокуроры Республики. На Кипре апостиляцией документов занимаются специальные служащие при Министерстве юстиции, в Греции – трибуналы (служащие судов), во Франции доверенности апостилируются Прокурорами при Апелляционных Судах.
Особая группа стран – государства, не ратифицировавшие Гаагскую конвенцию 1961 года, либо ратифицировавшие ее, но имеющие существенные оговорки в отношении Молдовы (например, Германия). Доверенности, выданные в такой стране для использования в Молдове, должны пройти консульскую легализацию внутри самой страны и только после этого предоставляться в Р.М.
Если страна не является членом Гаагской конвенции 1961 года (самый распространенный случай – Канада) то доверенность, удостоверенная нотариусом данной страны, должна быть легализована для использования в Молдове. То есть, доверенности нотариусов соответствующей страны предварительно легализуются Министерством иностранных дел и/или консульскими отделами этих государств и только затем представляются в Молдову в Главное управление по консульским делам Министерства иностранных дел и европейской интеграции Республики Молдова.
Поскольку процедуры легализации и апостиляции занимают много времени и сопряжены с немалыми финансовыми затратами, рекомендуем удостоверять доверенности для использования в Молдове в консульских учреждениях нашей страны за рубежом – это наилучший вариант, гарантирующий волеизъявление гражданина. Более того, действие такой доверенности легче всего проверить – консульства активно отвечают на запросы по е-майл и телефонные звонки.
Подписывайся на Tax Expert
