В соответствии с договором инвестиций строительная компания обязалась построить жилой дом и передать инвестору квартиру в построенном доме не позднее 30 декабря 2016 года.
Инвестор – физическое лицо произвела выплату всех предусмотренных договором платежей. Все выплаты проводились в сроки установленные договором.
К указанному в договоре сроку – 30 декабря 2016 года строительство не завершилось. Застройщик не передал инвестору квартиру.
Инвестор обратилась к строительной компании с письменной претензией и потребовала возместить ущерб – выплатить неустойку – 4470 Евро.
26 мая 2017 года, с опозданием почти на шесть месяцев, строительство все же было закончено. Стороны подписали акт приема передачи квартиры в собственность инвестора, инвестор представила документы в Территориальный кадастр и стала собственником квартиры.
Акт приема-передачи был составлен таким образом, что инвестор подтверждала его подписанием отказ от каких либо претензий к фирме застройщику. «Прикрываясь» актом, строители отказалась выплатить неустойку за шесть месяцев просрочки.
Инвестор обратилась в суд и потребовала взыскать неустойку и моральный ущерб с недобросовестных строителей.
Суд Кишинева отклонил иск. Апелляционная палата удовлетворила иск и взыскала неустойку и моральный ущерб.
Апелляционная палата в обоснование своего решения пояснила, что истица до подписания акта приема передачи квартиры написала строительной компании претензию, а подписание акта приема передачи является лишь частичным исполнением обязательств фирмы застройщика. Поскольку сроки передачи квартиры были нарушены, истица имеет право на взыскание неустойки.
Строительная компания обратилась с жалобой в Высшую судебную палату. Юристы компании пояснили, что инвестор подписала со строителями акт приема-передачи квартиры, в котором она своей подписью подтвердила, что не имеет претензий в отношении фирмы застройщика. Следовательно, иск о взыскании неустойки необоснован.
Высшая судебная палата отменила все решения по делу и вынесла новое решение, которым полностью отказала в иске.
Высшая судебная палата пояснила, что инвестор не имеет права претендовать на взыскание неустойки.
Высшая судебная палата обратила внимание сторон спора, что в соответствии с ч. 1 ст. 624 ГК, 625 ГК, 626 ГК условие о неустойке должно быть прописано в тексте договора инвестиций в строительство жилья. В договоре, который подписали стороны, нет условий о неустойке, которая выплачивается, если фирма-застройщик нарушит сроки строительства.
Более того, одновременно с подписанием акта-приема передачи, истица утратила право на предъявление претензий застройщику по срокам строительства.
С учетом изложенных обстоятельств, Расширенная коллегия высшей судебной палаты отклонила иск инвестора и освободила фирму – застройщика от обязательств по выплате неустойки.
Выиграть дело строительной фирме помогло несовершенное законодательство, в котором нет отдельной главы о договорах инвестиций в строительство жилья.
Однако с 1 марта 2019 года ситуация меняется. Законом о модернизации Гражданского кодека вводится норма о том, что подписание покупателем акта приема-передачи не лишает прав, вытекающих из наличия недостатков недвижимого имущества или работ, предусмотренных договором.
В то же время претензии покупателя по поводу недостатков не дают право продавцу отказаться от подписания акта приема-передачи.
Подписывайся на Tax Expert
