Cum să evităm impozitul pe avere

Începând cu 1 iulie 2016, prin Legea nr. 138 din 17.06.2016, Codul fiscal a fost completat cu un titlu nou – Titlul VI¹ „Impozitul pe avere”.

Potrivit acestor noi norme de drept, impozitul pe avere este achitat doar de către persoanele fizice, care sunt proprietari (conform datelor din registrul bunurilor imobile) a unor bunuri imobiliare cu destinație locativă, inclusiv căsuțele de vacanță (cu excepția terenurilor), precum și cotele-părți, a căror totalitate este estimată la valoarea 1,5 milioane lei și mai mult, iar suprafața totală constituie 120 m² și mai mult.

Astfel, în vizorul Serviciului fiscal au intrat proprietarii caselor de locuit, preponderent construite pe parcele individuale de teren la sfârșitul anilor ’90 și începutul anilor 2000.

Totuși există o cale, dacă nu de evitat, atunci cel puțin de redus acest impozit “pe avere”.

Istoria unei case de locuit pentru întreaga familie, de obicei, se reduce la următoarele: la începutul anilor 2000, cuplul a primit un lot de teren, în câțiva ani au construit o casă, peste un an sau doi locuinţa a fost dată în exploatare şi înregistrată în Cadastrul bunurilor imobile. Evident că de documentaţia privind autorizațiile de construcție şi alte autorizații s-a ocupat capul familiei – tatăl (soțul). Pe numele soţului a fost eliberat şi „titlul de proprietate“ pentru lotul de teren, la fel ca şi autorizaţia de construcție a casei de locuit. Soțul a coordonat / urmărit tot procesul de construcţie a casei, iar în final a semnat procesul verbal de recepţie finală a locuinţei. Numele soţiei, de regulă, nu apare nici într-un document. Ulterior, soțul – capul familiei, merge la Cadastru și înregistrează dreptul de proprietate asupra casei construite.

Situația descrisă include majoritatea caselor de locuit din categoria de bunuri imobiliare scumpe (care nimeresc în categoria obiect impozbil cu impozitul pe avere) “înscrise” pe unul din soți, în timp ce aceste case de fapt au fost construite în cadrul căsătoriei (familiei).

În cazul în care soții nu au încheiat un contract prenupţial, atunci potrivit normelor Codului familiei astfel de locuințe aparţin ambilor soți ca proprietate comună. Cotele de proprietate în acest caz nu sunt definite și se presupune a fi egale. Proprietatea comună este de două tipuri: fără definirea cotelor de proprietate şi cu definirea lor. În 99% din cazuri în Cadastrul bunurilor imobile sunt înregistrate drepturile de proprietate conform primului tip – respectiv, o casă construită în timpul căsătoriei, aparține ambilor soți în cote egale, dar cotele nu sunt definite.

Și acest fapt crează toată problema!

În Cadastrul bunurilor imobile pot fi specificaţi ambii soți în calitate de proprietari, dar proprietatea lor “scumpă” este comună. În această situație, impozitul pe avere îl plătește de fapt soțul – capul familiei. Serviciul Fiscal îl consideră pe soţ drept contribuabilul care deține bunuri imobiliare scumpe. De regulă, Serviciul Fiscal nu ia în consideraţie faptul că proprietarii casei de locuit sunt două persoane – soțul și soția, pentru că cotele lor în proprietatea comună nu sunt definite.

Se poate de definit cotele soţilor în proprietatea comună și de înregistrat locuinţa în Cadastrul bunurilor imobile cu partea fiecăruia de 1/2 (jumătate) din proprietate.

Cu alte cuvinte, legea vă permite să treceţi proprietatea comună fără cote predefinite la proprietate comună cu cote de proprietate definite. În acest caz, valoarea evaluată a bunului imobil va fi divizată între soţi în mod egal și este posibil ca proprietatea dată nu va mai fi impozitată cu impozitul pe avere.

Definirea cotelor de proprietate se efectuează prin intermediul notarului, căruia urmează a-i fi prezentate extrasul din Registrul bunurilor imobile şi documentele de proprietate asupra locuinţei. Costul certificatelor obţinute de la notar este relativ mic și variază în intervalul câtorva sute de lei.

După înregistrarea în Cadastrul bunurilor imobile a certificatelor privind cota proprietăţii eliberate de notar, proprietatea comună va trece în proprietate fracționată. Obiect al impozitării cu impozitul pe avere devine doar jumătate din costul evaluat al locuinţei, iar drept consecință va dispărea impozitul pe averea sau va avea loc o micșorare a impozitului respectiv.